Il decreto "Salva casa" è legge: il Senato ha dato il via libera definitivo. Palazzo Madama ha così confermato la fiducia al Governo, che, sull'approvazione del decreto, aveva posto la questione. I voti a favore del decreto sono stati 106, 68 i contrari e un astenuto.
Questo decreto si pone come obiettivo principale quello di sanare i numerosi abusi edilizi minori degli immobili italiani. Esso però introduce anche ulteriori innovazioni in altri settori.
La centralità del nuovo decreto si spiega facilmente: infatti, spesso le piccole irregolarità formali presenti negli immobili italiani ne ostacolano la compravendita.
Il decreto “Salva casa”, quindi, nel prevedere tali sanatorie, si pone come obiettivo quello di rimettere sul mercato immobiliare gli immobili affetti da piccoli abusi, garantendo così, al contempo, anche un rilancio dello stesso mercato.
Inoltre, un altro obiettivo che si pone il decreto è ridurre il consumo di suolo per la realizzazione di nuove costruzioni, nonché incentivare il recupero degli edifici già esistenti e attualmente in stato di degrado.
Inoltre, un’altra finalità è intervenire sul mercato delle locazioni, attraverso una duplice operazione. Da un lato, infatti, il decreto introduce alcune modifiche in ordine al cambio di destinazione d'uso e ai requisiti per l'abitabilità degli immobili.
Vediamo quindi le novità principali e le modifiche a vincoli, limiti e criteri necessari per considerare abitabili gli immobili.
Tra le misure principali del decreto, si segnalano le seguenti:
- la questione della doppia conformità e le circostanze in cui rimane o viene abolita;
- le modifiche ai vincoli per il cambio di destinazione d'uso;
- le variazioni delle tolleranze costruttive;
- la determinazione dello stato legittimo dell'immobile;
- le novità per porticati e tende bioclimatiche;
- la proroga dei termini di demolizione;
- l'uso dei fondi provenienti dalle sanzioni;
- le disposizioni per i sottotetti;
- le modifiche per i micro appartamenti in termini di altezza e superficie;
- le regolazioni per interventi in difformità parziale;
- le misure a favore delle ricostruzioni del Vajont;
- la sanatoria per gli immobili vincolati prima del 2006.
Partiamo quindi dalla prima novità, quella relativa alla doppia conformità. Ebbene, allo stato attuale, la sanatoria di un'opera edilizia è vincolata alla regola della doppia conformità, per cui l'intervento deve rispettare sia la normativa vigente al momento della realizzazione, sia quella in vigore al momento della domanda di sanatoria.
Con il decreto "Salva casa", la doppia conformità resta necessaria solo in caso di assenza totale di conformità o di variazioni essenziali rispetto alla Scia o al permesso di costruire. Viene, invece, abolita nei casi di difformità parziale rispetto al permesso di costruire e nei casi in cui la Scia sia assente o non conforme.
Questo per rendere più semplice e uniforme la sanatoria edilizia, estendendo la semplificazione anche agli immobili con vincoli storici, artistici e ambientali, purché si tratti di difformità lievi.
Il decreto introduce novità anche in ordine ai cambi di destinazione d'uso, consentendoli sempre, a prescindere dalla effettiva realizzazione di opere.
Tuttavia, con riferimento ai piani terra e seminterrati, il cambio di destinazione d’uso è subordinato alle condizioni specifiche previste dai piani regionali o comunali.
In generale, il cambio di destinazione d'uso sarà soggetto a Scia, qualora non siano realizzate opere, oppure a Cila, con riferimento alle opere rientranti nell’edilizia libera o subordinate a Cila.
Quanto agli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024, saranno introdotte nuove tolleranze. Gli scostamenti tollerati saranno del:
- 6% per unità fino a 60 metri quadrati;
- 5% per unità da 60 a 100 metri quadrati;
- 4% per unità da 100 a 300 metri quadrati;
- 3% per unità da 300 a 500 metri quadrati;
- 2% per unità sopra i 500 metri quadrati.
Altra novità riguarda la determinazione dello stato legittimo di un immobile. Secondo il decreto, lo stesso si determina in base al titolo abilitativo rilasciato. La difformità sulle parti comuni non inciderà in alcun modo sullo stato legittimo delle singole unità abitative. La finalità è ottenere più rapidamente i titoli abilitativi per le parti comuni e private dei condomini. Le verifiche saranno effettuate solo sulle parti interessate da lavori edilizi.
Ancora, il decreto amplia gli interventi rientranti nella categoria dell’edilizia libera, includendovi anche vetrate panoramiche amovibili, tende a pergola, tende bioclimatiche e strutture che proteggono dal sole. Pertanto, per realizzazione di tali interventi, non sarà più necessario il rilascio del permesso di costruire.
La normativa vigente prevede che, in caso di emissione di ordinanze di demolizione, se entro 90 giorni il proprietario dell’immobile non provvede a sanare l’abuso, l’area viene acquisita dal Comune a titolo gratuito. Il decreto "Salva casa" prevede però una proroga dei termini suddetti. Infatti, il Comune ha la possibilità di portare il termine a 240 giorni, venendo quindi incontro alle esigenze del proprietario dell’immobile, il quale potrebbe incorrere in varie difficoltà ad intervenire tempestivamente.
I proventi delle sanzioni destinate ai Comuni dovranno essere utilizzati per completare opere incompiute e affrontare il crescente bisogno di abitazioni, destinandoli alla rigenerazione urbana e all’incremento delle abitazioni disponibili.
Per aumentare l’offerta abitativa, limitando al contempo il consumo del suolo, il decreto ha previsto il recupero dei sottotetti anche senza rispettare le distanze minime tra edifici, purché vengano rispettate le distanze previste al momento della realizzazione dell’edificio. Inoltre, non devono essere apportate modifiche alla superficie e all'area del sottotetto e dev’essere rispettata l’altezza massima dell’edificio.
Il decreto interviene anche in materia di micro-appartamenti, andando a modificare i requisiti minimi di altezza previsti per l’abitabilità, passando da 2,70 metri a 2,40 metri. Anche le superfici minime per i monolocali cambiano: da 28 mq a 20 mq per una persona e da 38 mq a 28 mq per due persone.
È comunque sempre necessario il rispetto dei requisiti igienici, di ventilazione naturale e di dimensioni delle finestre. Anche in questo caso l'obiettivo è aumentare l'offerta abitativa.
Riguardo agli interventi con varianti in corso d’opera per titoli di intervento rilasciati prima del 1977, il decreto introduce una nuova regola: non sarà necessaria la regolarizzazione in caso di parziali difformità se non esiste un ordine di demolizione o se è stata rilasciata abitabilità e agibilità dopo l’opera.
Il decreto introduce alcune novità anche per gli immobili ricostruiti dopo catastrofi, come quella del Vajont del 1963. La finalità è agevolare le attività di ricostruzione, per cui il certificato di collaudo svolgerà la duplice funzione di certificato di agibilità e abitabilità.
Infine, il decreto prevede una sanatoria per gli interventi soggetti a vincolo. Infatti, per tali interventi, prima dell’introduzione del Codice dei beni culturali nel 2006, non era necessario il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica, ad oggi invece richiesto.
Infine, il decreto introduce nuove disposizioni relative al calcolo dell'oblazione, nei casi di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Secondo la nuova normativa, la somma da pagare sarà pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% se l’intervento è soggetto a oneri, oppure al contributo di costruzione incrementato del 20% se l’intervento non è soggetto a oneri. Nei casi di doppia conformità, invece, l’oblazione sarà ridotta della metà.
Infine, il decreto introduce nuove disposizioni relative al calcolo dell'oblazione, nei casi di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Secondo la nuova normativa, la somma da pagare sarà pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% se l’intervento è soggetto a oneri, oppure al contributo di costruzione incrementato del 20% se l’intervento non è soggetto a oneri. Nei casi di doppia conformità, invece, l’oblazione sarà ridotta della metà.
