La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4908 del 01 marzo 2018, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di risarcimento danni da immissioni sonore provenienti da un immobile condotto in locazione.
Il caso sottoposto all’esame della Cassazione ha visto come protagonista alcuni condomini, che avevano agito in giudizio nei confronti della società proprietaria del locale posto al piano terra - adibito a bar - nonché della società che gestiva l’esercizio commerciale stesso (condotto in locazione), al fine di ottenere la condanna delle stesse a cessare le immissioni sonore provenienti dal locale.
I condomini, inoltre, avevano chiesto che il giudice condannasse le convenute ad insonorizzare il bar ed a risarcire i danni subiti dagli attori.
Il Tribunale di primo grado aveva condannato la società proprietaria del locale a pagare agli attori la somma complessiva di Euro 309.600 ma aveva condannato, altresì, la società che conduceva il locazione il bar a tenere indenne la proprietaria di quanto pagato.
La sentenza era stata solo parzialmente riformata dalla Corte d’appello, la quale, ad ogni modo, aveva confermato la responsabilità della società proprietaria dell’immobile oggetto di contestazione, in quanto la stessa non sarebbe intervenuta e non avrebbe adeguatamente vigilato “sull'uso che della cosa locata facevano i conduttori, in modo da evitare che provocasse danno agli altri proprietari”.
Ritenendo la decisione ingiusta, la proprietaria del bar aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione dell’art. 2043 c.c.
Secondo la ricorrente, in particolare, il locatore di un immobile non è tenuto a garantire che il conduttore dello stesso non arrechi danno a terzi, “e non può rispondere verso questi ultimi dei fatti illeciti commessi dal conduttore, per la ragione che non ha alcun obbligo di prevenirli”.
La Corte di Cassazione riteneva, in effetti, di dover dar ragione alla società proprietaria del bar, accogliendo il relativo ricorso, in quanto fondato.
Evidenziava la Cassazione, infatti, che, in caso di immissioni intollerabili provenienti da un immobile condotto in locazione, la responsabilità per i danni dalle stesse derivanti “può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi”.
Ebbene, nel caso di specie, secondo la Cassazione doveva escludersi che la proprietaria – locatrice del bar “avesse un obbligo di vigilanza, di intervento o di veto nei confronti del locatore”, con la conseguenza che la stessa non poteva ritenersi responsabile per le immissioni sonore lamentate dai condomini attori.
Secondo la Cassazione, infatti, per poter affermare la responsabilità della proprietaria, “si sarebbe dovuto accertare in punto di fatto se, al momento in cui questa concesse in locazione il proprio immobile (…), potesse o non potesse prevedere con l'ordinaria diligenza, alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, che la società conduttrice avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi, provocando immissioni intollerabili”.
Tale accertamento, tuttavia, nel caso di specie, non era stato effettuato, con la conseguenza che la sentenza emessa dalla Corte d’appello doveva essere annullata.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dalla proprietaria del bar, rinviando la causa alla Corte d’appello di Milano, affinchè la medesima procedesse ad un nuovo esame della questione, sulla base dei principi sopra enunciati.
In caso di immissioni intollerabili provenienti da un immobile condotto in locazione, il proprietario-locatore dello stesso può ritenersi responsabile solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso.
