Talvolta vi potrebbe essere la necessità di dividere un'unica unità immobiliare in due o più unità catastali; ciò avviene attraverso la procedura del cosiddetto frazionamento.
Avendo valore prettamente catastale, il frazionamento non avrà alcun tipo di ripercussione sui diritti dei legittimi titolari, che rimarranno in totus titolari di ogni parte dell’immobile separato.
Quindi, il frazionamento catastale si presenta come una semplice registrazione, presso gli uffici del Catasto, della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti e nell’assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.
Ogni bene immobile, terreno o fabbricato deve essere "inventariato" al catasto, sia esso appartenente a soggetti privati o pubblici. Gli verrà attribuito un valore sul quale calcolare le tasse che dovranno essere pagate su di esso.
Invece, per la registrazione dei passaggi di proprietà, oltre che per tutte le operazioni che riguardano i diritti reali, come compravendite, usufrutti, ipoteche o pignoramenti, è necessario rivolgersi alla conservatoria.
È ad essa che bisogna guardare se si desidera verificare la proprietà di un immobile, poiché è l’unica a fornire dati certi sulla titolarità di un bene.
Da non confondere il frazionamento con la divisione, che consente di attribuire diverse quote di proprietà di un bene, originariamente unico, ai rispettivi titolari, sciogliendo la comunione; potrebbe riguardare beni ricevuti in eredità o acquistati in comune.
Questa potrà avvenire o con consenso di tutte le parti coinvolte o in via giudiziale, quindi pronunciata con sentenza dal giudice, qualora non ci siano accordi.
La distinzione tra i due istituti - frazionamento catastale e divisione - come è evidente, è netta; l’uno ha un valore meramente catastale, senza alcuna variazione della titolarità del bene, l’altro, al contrario, porta allo scioglimento della comunione, con divisione della proprietà tra i singoli soggetti proprietari.
Nella pratica il frazionamento dei terreni ha come conseguenza la creazione di due o più lotti ridimensionati rispetto all’originario fondo, il più delle volte, senza il bisogno di interventi urbanistici.
L’operazione sarà, quindi, visibile unicamente a livello di mappe catastali, con l’assegnazione al Catasto di due subalterni differenti alle due unità effettivamente separate.
Frazionamento catastale e divisione: istituti diversi per scopi diversi.
