Un altro problema che interesserà molti cittadini che abitano in un condominio, è quello della disinfestazione periodica delle varie unità immobiliari.
Laddove si debba procedere alla disinfezione, è necessaria una delibera dell’assemblea di condominio? E, in caso di risposta positiva, quali maggioranze sono necessarie?
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 202 dell’8 gennaio 2016, ha fornito una risposta a questi quesiti, chiarendo alcuni aspetti della questione.
Va osservato che, per quanto concerne i quorum assembleari, vale a dire, il numero di voti necessario al fine di poter considerare l’assemblea validamente costitutita (quorum costitutivo) e quello necessario per approvare una determinata decisione (quorum deliberativo), è disciplinato, in linea generale, dall’art.1136 codice civile, il quale, tuttavia, non prende in considerazione l’ipotesi in cui l’intervento da deliberare abbia ad oggetto dei lavori da eseguirsi all’interno delle aree di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Nel caso esaminato da Tribunale, un condomino aveva impugnato la delibera assembleare avente ad oggetto i lavori di disinfestazione delle unità immobiliari presenti all’interno del condominio, in quanto la stessa, pur avendo ad oggetto delle aree di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non era stata adottata con il consenso unanime di tutti i condomini stessi.
Il Tribunale ritiene fondate le eccezioni sollevate dal condomino, accogliendo, dunque, la sua domanda.
In particolare, il Tribunale osserva come, con la delibera impugnata, sia stata disposta l’esecuzione di interventi contro l’infestazione da blatte (scarafaggi) nelle singole unità immobiliari, di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
La delibera, risultava approvata all’unanimità dei presenti e prevedeva la ripartizione del relativo costo (calcolato sul numero totale degli appartamenti), in parti uguali, fra tutti i condomini.
Ebbene, secondo il Tribunale, poiché la delibera aveva ad oggetto degli interventi da effettuarsi nelle singole unità immobiliari, di proprietà esclusiva, doveva condividersi l’eccezione sollevata dal condomino che aveva agito in giudizio, il quale aveva rilevato come la stessa avrebbe dovuto essere approvata, a pena di nullità, con il consenso unanime di tutti i condomini, e non solo con il consenso unanime dei condomini presenti all’assemblea.
Nello specifico, il Tribunale rileva che, dal momento che la deliberazione atteneva ad interventi da effettuare negli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condòmini e, pertanto, incidendo sui loro diritti individuali, deve condividersi l'assunto attoreo secondo il quale per l'approvazione di essa era necessario il consenso unanime di tutti i condòmini con effetto che, in mancanza, detta delibera deve ritenersi radicalmente nulla”.
Di conseguenza, deve ritenersi che, nel silenzio della norma di cui all’art. 1136 c.c., le delibere che abbiano ad oggetto degli interventi da eseguirsi all’interno delle singole unità immobiliari, di proprietà esclusiva dei vari condomini, debbano essere approvate con il consenso unanime di tutti gli stessi: ciò significa che, laddove all’assemblea non siano presenti tutti i condomini interessati, la relativa decisione non potrà essere validamente adottata.
Pertanto, nel caso di specie, il Tribunale, preso atto di quanto sopra, ritiene di dover accogliere la domanda del condomino, dichiarando la nullità della delibera dell’assemblea di condominio, in quanto la stessa aveva adottato una decisione relativa ad interventi da eseguirsi nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, senza il consenso unanime di tutti i condomini, ma solo con il consenso dei condomini intervenuti all’assemblea medesima.
