La recente pronuncia del TAR Campania (sentenza n. 406/2025) chiarisce la portata del Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito in L. n. 105/2024) in relazione a edifici che presentano inizialmente irregolarità ma che, a seguito di aggiornamenti normativi, possono rispettare i requisiti per la sanabilità stabiliti dalla nuova legge.
Nel caso specifico, una cittadina ha presentato ricorso per contestare il rigetto della sua richiesta di sanatoria edilizia, presentata ai sensi dell’art. 36 bis del T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001). La sua domanda riguardava:
Nel caso specifico, una cittadina ha presentato ricorso per contestare il rigetto della sua richiesta di sanatoria edilizia, presentata ai sensi dell’art. 36 bis del T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001). La sua domanda riguardava:
- la conversione di un sottotetto in un'unità abitativa;
- la realizzazione di una tettoia in legno con copertura in tegole.
Il Comune competente aveva negato la sanatoria richiesta, emettendo anche ordinanze di demolizione. La ricorrente, tuttavia, ha sostenuto che il Decreto “Salva Casa”, entrato in vigore dopo la presentazione della sua istanza, dovesse essere applicato al suo caso, permettendo così la sanatoria delle opere in questione.
D'altro canto, il Comune ha difeso la propria posizione, sostenendo che la richiesta di sanatoria non potesse essere accolta, in quanto le opere non erano conformi agli strumenti urbanistici allora in vigore. Ha, inoltre, ribadito che il rifiuto era fondato sulla normativa applicabile al momento della domanda e che le ordinanze di demolizione già emesse rendevano impossibile una regolarizzazione successiva dell'immobile.
Il TAR Campania, accogliendo il ricorso, ha annullato gli atti impugnati e le ordinanze di demolizione. La decisione si fonda sulla considerazione che il rifiuto della sanatoria è avvenuto prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il quale ha introdotto nuovi criteri e condizioni per la regolarizzazione delle opere abusive.
Infatti, il Tribunale amministrativo ha rilevato che il Decreto “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h) rappresenta ius superveniens, ossia una normativa nuova che deve applicarsi al caso esaminato: “lo ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi. (Cons. Stato, Sez. II, sent. n. 7486/2024)”.
Questa nuova norma, più favorevole, prevale su tutte le valutazioni effettuate in precedenza dall’amministrazione comunale.
Il Tribunale ha anche evidenziato che le ordinanze di demolizione e il precedente diniego di sanatoria non hanno alcun rilievo nell'analisi della nuova richiesta, avanzata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis della legge sul proc. amministrativo, poiché questa è basata su un diverso regime normativo.
I giudici amministrativi hanno, quindi, annullato l’ordine di demolizione emesso dal Comune.
In sintesi, il Decreto Salva Casa ha il potere di fermare la demolizione di opere che erano irregolari al momento della loro costruzione ma che, grazie alle nuove norme, sono divenute sanabili. Pertanto, l'introduzione di una nuova legge consente una rivalutazione dei procedimenti amministrativi ancora pendenti, in accordo con il nuovo contesto legislativo. Vista la mutevolezza delle normative, è essenziale mantenere un’organizzazione precisa e un'adeguata archiviazione di tutta la documentazione relativa alle pratiche edilizie.
D'altro canto, il Comune ha difeso la propria posizione, sostenendo che la richiesta di sanatoria non potesse essere accolta, in quanto le opere non erano conformi agli strumenti urbanistici allora in vigore. Ha, inoltre, ribadito che il rifiuto era fondato sulla normativa applicabile al momento della domanda e che le ordinanze di demolizione già emesse rendevano impossibile una regolarizzazione successiva dell'immobile.
Il TAR Campania, accogliendo il ricorso, ha annullato gli atti impugnati e le ordinanze di demolizione. La decisione si fonda sulla considerazione che il rifiuto della sanatoria è avvenuto prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il quale ha introdotto nuovi criteri e condizioni per la regolarizzazione delle opere abusive.
Infatti, il Tribunale amministrativo ha rilevato che il Decreto “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h) rappresenta ius superveniens, ossia una normativa nuova che deve applicarsi al caso esaminato: “lo ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi. (Cons. Stato, Sez. II, sent. n. 7486/2024)”.
Questa nuova norma, più favorevole, prevale su tutte le valutazioni effettuate in precedenza dall’amministrazione comunale.
Il Tribunale ha anche evidenziato che le ordinanze di demolizione e il precedente diniego di sanatoria non hanno alcun rilievo nell'analisi della nuova richiesta, avanzata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis della legge sul proc. amministrativo, poiché questa è basata su un diverso regime normativo.
I giudici amministrativi hanno, quindi, annullato l’ordine di demolizione emesso dal Comune.
In sintesi, il Decreto Salva Casa ha il potere di fermare la demolizione di opere che erano irregolari al momento della loro costruzione ma che, grazie alle nuove norme, sono divenute sanabili. Pertanto, l'introduzione di una nuova legge consente una rivalutazione dei procedimenti amministrativi ancora pendenti, in accordo con il nuovo contesto legislativo. Vista la mutevolezza delle normative, è essenziale mantenere un’organizzazione precisa e un'adeguata archiviazione di tutta la documentazione relativa alle pratiche edilizie.
