La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2915 del 15 febbraio 2016, si è occupata dell’argomento relativo ai contratti di mutuo, che molti italiani contraggono al fine di poter acquistare la propria casa.
In particolare, la Cassazione ha approfondito la questione relativa all’importo massimo finanziabile attraverso il mutuo, fornendo alcune interessanti precisazioni.
Nel caso esaminato dalla Corte, una società (poi fallita) aveva eccepito, dinanzi al Tribunale, la nullità del contratto di mutuo stipulato con una banca, per “violazione del limite di finanziabilità”, dal momento che l’importo erogato con il mutuo era addirittura superiore al prezzo dell’immobile acquistato attraverso lo stesso e non erano state offerte idonee garanzie integrative.
Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando la nullità del contratto di mutuo stesso.
La Banca, ritenendo la sentenza ingiusta, decide di proporre ricorso per Cassazione, sostenendo che il Tribunale aveva “malamente” interpretato “la natura della garanzia integrativa offerta da un terzo”.
La Corte di Cassazione ritiene effettivamente fondato tale motivo di ricorso, accoglie le argomentazioni sollevate dalla ricorrente e annulla la sentenza emessa dal Tribunale.
Osserva la Corte, infatti, come il limite di finanziabilità attraverso un contratto di mutuo sia espressamente disciplinato dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (decreto legislativo n. 385 del 1993), il quale prevede che, in caso di concessione di mutui, sia la Banca d’Italia a dover determinare l’importo massimo del finanziamento, “individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”.
Ebbene, tale importo massimo è stato determinato, con una deliberazione del 1995, in una somma pari “all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi”, che può essere elevata “fino al 100% solo qualora vengano prestate garanzie integrative”.
In sostanza, se dovessimo contrarre un mutuo per acquistare una casa, la banca potrebbe finanziarci al massimo l’80% del prezzo di acquisto, essendo possibile il finanziamento del 100% dell’importo solo nel caso in cui fossimo in grado di offrire delle apposite garanzie integrative.
Peraltro, tali “garanzie integrative”, devono essere caratterizzate da un “elevato livello di affidabilità”: ricorda la Corte, infatti, come siano garanzie idonee a consentire il finanziamento dell’intero prezzo di acquisto, “fideiussioni bancarie; polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione; garanzie rilasciate da fondi pubblici di garanzia, consorzi, cooperative di garanzie fidi; cessioni di crediti verso lo Stato nonché di annualità e contributi a carico dello Stato e di enti pubblici; pegno su titoli di Stato”.
Nel caso esaminato dalla Corte, poiché era stata accertata la violazione del limite di finanziabilità, ma era stata ”immotivamente” ritenuta inidonea la garanzia integrativa offerta dal mutuatario, la Corte di Cassazione ritiene di dover accogliere il ricorso presentato dalla Banca, dal momento che il Tribunale aveva ingiustamente sancito la nullità del contratto di mutuo in oggetto.
Attenzione, quindi, quando richiedete un mutuo: l’importo dello stesso può essere pari, al massimo, all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile che volete acquistare. Se volete che la banca vi finanzi l’intero importo, è necessario che siate in grado di procurarvi delle idonee garanzie integrative, come fideiussioni bancarie o polizze fideiussorie rilasciate da compagnie di assicurazione.
