Assemblea condominiale, puoi opporti alle decisioni prese anche se eri assente alla riunione: ecco tutti i casi e tempi

I condomini assenti all’assemblea possono impugnare le delibere non conformi alla legge o al regolamento, con termini e modalità diversi a seconda della tipologia di vizio riscontrato

L’assemblea condominiale costituisce l’organo fondamentale del condominio, per mezzo della quale i condomini si riuniscono per discutere e votare su questioni di rilevanza condominiale.
Vista l’importanza di tale organo, è importante capire cosa accade qualora un condomino, che non abbia partecipato all'assemblea e non abbia nominato un delegato, non condivida le decisioni assunte in sua assenza. Vediamo, quindi, se il condomino assente può opporsi alle scelte assunte in assemblea e, soprattutto, in che modo può far valere i suoi diritti.

Partiamo dal dettato normativo e, in particolare, dall’art. 1137 del c.c., il quale dispone che i condomini assenti, dissenzienti dalla delibera o astenuti hanno la facoltà di impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, al fine di ottenerne l’annullamento.
Nello specifico:

• gli assenti sono coloro che non prendono parte all’assemblea;
• i dissenzienti sono coloro che, pur presenti, hanno votato contro la delibera;
• gli astenuti sono i condomini che, pur presenti, scelgono di non esprimere il proprio voto.

Di conseguenza, chi risulta assente alla riunione può contestare la decisione presa, anche se non ha delegato altri a rappresentarlo.

Il termine di impugnazione della delibera è pari a 30 giorni e decorre:

• dalla data della votazione per i presenti che si oppongono o si astengono;
• dal ricevimento del verbale (che viene inviato dall’amministratore) per gli assenti.

La legge non impone un tempo preciso entro cui l’amministratore debba comunicare il verbale agli assenti, ma tale obbligo deve essere assolto il più rapidamente possibile. Finché non sono trascorsi i 30 giorni dal ricevimento del verbale, la validità della votazione rimane incerta, poiché è possibile impugnarla.
Il detto termine di 30 giorni si applica solo alle delibere annullabili (quelle affette da vizi di minore gravità) e non a quelle nulle (che sono invece affette da vizi maggiori); queste ultime, infatti, possono essere impugnate senza limiti di tempo.

L'impugnazione è ammessa solo in presenza di un interesse concreto e attuale, ossia di un danno reale e rilevante. Non possono, quindi, impugnare una delibera i condomini che:

• subiscono un danno insignificante, poiché importi minimi non sono riconosciuti come rilevanti in tribunale;
• sono stati convocati correttamente e sollevano eccezioni solo per altri condomini non convocati (solo i diretti interessati potrebbero contestare la mancata convocazione);
• cercano chiarimenti sul bilancio, senza però indicare un errore specifico (in questo caso è possibile richiedere la documentazione contabile all’amministratore).

Possono, inoltre, essere impugnate solo le delibere che violano la legge o il regolamento di condominio e due sono i tipi di vizi:

• delibere annullabili: decisioni viziate da errori formali o procedurali, contrarie alla legge o al regolamento;
• delibere nulle: decisioni con oggetto impossibile o illecito, prive di elementi essenziali o che eccedono le competenze dell’assemblea.

Esempi di delibere annullabili: decisioni approvate senza la maggioranza necessaria; decisioni che infrangono il regolamento condominiale; delibere che approvano lavori non necessari o troppo costosi; delibere approvate senza convocazione corretta di uno o più condomini; decisioni che trattano questioni non incluse all’ordine del giorno.

Esempi di delibere nulle: decisioni che vietano la presenza di animali domestici senza unanimità; delibere che impongono lavori sui balconi di proprietà esclusiva; decisioni che prevedono la vendita di parti comuni senza il consenso unanime; modifiche definitive ai criteri di ripartizione delle spese o esoneri concessi ad alcuni condomini senza unanimità.

A differenza delle delibere annullabili, che devono essere contestate entro 30 giorni (dalla votazione o, per gli assenti, dalla ricezione del verbale), le delibere nulle possono essere impugnate da chiunque in qualsiasi momento, purché vi sia un interesse concreto e attuale a ottenere la declaratoria di nullità.
L’impugnazione deve essere formalizzata tramite un avvocato, che notificherà l’atto di citazione all’amministratore di condominio (e, in alcuni casi, anche agli altri condomini). È generalmente richiesto il tentativo preventivo di mediazione.