Con l'arrivo del nuovo anno si concretizza una trasformazione importante nel modo in cui viene calcolata l'IMU (Imposta Municipale Propria). Il decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 6 settembre 2024, successivamente integrato dal decreto del 6 novembre 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 novembre, introduce un meccanismo più ordinato che ridefinisce gli spazi di manovra dei Comuni nella determinazione delle aliquote. La riforma nasce dall'esigenza di semplificare un panorama diventato nel tempo eccessivamente frammentato, con circa 250.000 diverse fattispecie di calcolo distribuite sul territorio nazionale. Questo eccesso di variabilità aveva generato situazioni paradossali in cui proprietari di immobili simili si trovavano a pagare importi molto differenti semplicemente perché residenti in comuni diversi.
Il nuovo sistema obbliga tutti i 7.904 Comuni italiani ad attenersi a criteri uniformi previsti dall'Allegato A del decreto 6 novembre 2025, che sostituisce la precedente versione del 2024. Come stabilisce il comma 2 dell'articolo 1 del decreto, i Comuni mantengono la facoltà di introdurre differenziazioni, ma solo all'interno di fattispecie già individuate e nel rispetto dei limiti massimi fissati a livello nazionale. Per gli enti locali che non si adegueranno alle nuove disposizioni è prevista l'applicazione automatica di un'aliquota standard. Questa uniformazione garantisce maggiore chiarezza e prevedibilità per i contribuenti, che potranno finalmente calcolare con precisione l'imposta dovuta avvalendosi di strumenti standardizzati.
Vantaggi significativi per chi ha una seconda casa
La novità più rilevante riguarda senza dubbio le abitazioni tenute a disposizione dai proprietari, quelle che non vengono affittate né concesse in comodato d'uso ma vengono utilizzate saltuariamente durante l'anno. Fino ad oggi queste proprietà erano soggette alle aliquote ordinarie per le seconde case, spesso particolarmente onerose. Con il nuovo regolamento, i Comuni hanno la possibilità di riconoscere aliquote agevolate in base al numero di mesi effettivi di utilizzo dell'immobile. Si tratta di una misura che risponde a un principio di equità fiscale: chi utilizza una casa vacanza solo per alcune settimane all'anno fruisce dei servizi comunali in maniera limitata, e di conseguenza appare giusto che il suo contributo fiscale sia proporzionato all'effettivo utilizzo.
Il meccanismo di verifica non si basa esclusivamente sulla dichiarazione del proprietario, ma su parametri oggettivi e verificabili. I Comuni potranno infatti considerare i consumi delle utenze domestiche come energia elettrica, acqua e gas, elementi che forniscono un quadro chiaro e incontrovertibile della frequenza di utilizzo dell'immobile. Anche la presenza e la tipologia di arredamento possono essere presi in considerazione, seguendo un criterio simile a quello già applicato per il calcolo della Tassa sui Rifiuti. Questa agevolazione non si applica agli immobili destinati alle locazioni turistiche brevi o agli affitti tradizionali, che continuano a essere soggetti alla tassazione ordinaria. La riduzione dell'IMU per le case a disposizione rappresenta un'opportunità concreta di risparmio che potrebbe tradursi in centinaia di euro all'anno, specialmente per chi possiede seconde abitazioni in località turistiche dove tradizionalmente le aliquote sono più elevate.
Possibile esenzione totale per gli immobili inagibili
Un'altra importante innovazione contenuta nell'Allegato A del decreto ministeriale riguarda il trattamento fiscale degli immobili dichiarati inagibili. I Comuni acquisiscono la facoltà di ridurre significativamente o addirittura azzerare completamente l'aliquota IMU per le unità immobiliari rese inutilizzabili a causa di calamità naturali. Si pensi ai numerosi casi di abitazioni danneggiate da terremoti, alluvioni o altri eventi atmosferici estremi che purtroppo hanno colpito diverse aree del paese negli ultimi anni. La norma riconosce che imporre il pagamento dell'imposta su un immobile non utilizzabile rappresenta un'ingiustizia, soprattutto quando il proprietario sta già affrontando le conseguenze economiche del disastro. Ma la portata della disposizione va oltre le sole calamità naturali: il decreto prevede infatti che i sindaci possano estendere l'esenzione anche per "cause diverse" dagli eventi naturali. Questa formulazione aperta lascia margine di interpretazione e potrebbe includere situazioni come crolli strutturali dovuti a vetustà, cedimenti non collegati a eventi calamitosi, o altre circostanze che rendono l'immobile oggettivamente inabitabile.
L'applicazione concreta di questa misura dipenderà dalle scelte dei singoli Comuni, ma rappresenta uno strumento importante per evitare che i proprietari di immobili inagibili si trovino nella paradossale situazione di dover pagare tasse su beni che non possono in alcun modo utilizzare. Per beneficiare di queste agevolazioni sarà probabilmente necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità, come perizie di tecnici abilitati o certificazioni rilasciate dagli uffici comunali competenti.
Come prepararsi alla nuova IMU
Il passaggio al nuovo sistema richiede attenzione da parte dei proprietari immobiliari. Ogni Comune dovrà pubblicare le proprie delibere entro il 14 ottobre di ogni anno, comunicandole al Ministero dell'Economia e delle Finanze. Per il 2026, essendo il primo anno di applicazione del nuovo regime, è importante verificare con attenzione le scelte effettuate dalla propria amministrazione locale. I contribuenti devono monitorare se il proprio Comune ha deciso di applicare le riduzioni previste per le case a disposizione o per gli immobili inagibili, e in caso affermativo comprendere quali requisiti sono necessari per accedere ai benefici.
La determinazione dell'imposta avverrà sulla base di elementi già in possesso dell'amministrazione tributaria, integrati eventualmente da ulteriori informazioni che il contribuente potrà fornire. Ciò significa che in molti casi non sarà necessario presentare documentazione aggiuntiva, ma per alcune situazioni specifiche potrebbe essere richiesto di dimostrare i presupposti per l'applicazione delle aliquote agevolate. Chi possiede seconde case utilizzate saltuariamente dovrebbe raccogliere fin da ora le bollette delle utenze che attestano i consumi ridotti, mentre chi ha immobili inagibili dovrebbe procurarsi le certificazioni tecniche necessarie.
Il nuovo sistema, pur introducendo maggiore uniformità, mantiene un certo grado di autonomia comunale nel rispetto dei principi costituzionali, quindi le situazioni concrete potrebbero variare da territorio a territorio. In caso di dubbi o per ottenere chiarimenti specifici sulla propria posizione, è consigliabile rivolgersi direttamente agli uffici tributari del Comune in cui è situato l'immobile o a un commercialista che possa analizzare la situazione individuale e calcolare con precisione l'impatto delle nuove disposizioni sul carico fiscale complessivo.
