Con l’ordinanza n. 37346/2022 la Corte di Cassazione si è occupata della riduzione della base imponibile ICI, riguardo alle unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale.
Vediamo nel dettaglio cosa ha deciso la Suprema Corte.
In primo luogo, è necessario fare una breve premessa sulla normativa applicabile.
Ci riferiamo all'art. 1, comma 747, lett. c), della L. 160/2019.
Tale norma, in materia di IMU, stabilisce che “la base imponibile è ridotta del 50 per cento [...] per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori”.
Tale norma, in materia di IMU, stabilisce che “la base imponibile è ridotta del 50 per cento [...] per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori”.
Nell’ordinanza in esame, la Corte ha affrontato, nello specifico, l’ipotesi della concessione in uso tra comproprietari, ed ha espresso l’opinione che tale ipotesi non rientri nella previsione della norma che abbiamo appena citato.
Questo perché - secondo la Cassazione - il presupposto dell’esenzione pro quota per il comproprietario che l’abbia – o per i comproprietari che l’abbiano – destinato ad abitazione principale è fondato proprio sulla titolarità della quota di comproprietà e prescinde da una superflua concessione in comodato da parte del comproprietario.
Infatti, per il disposto dell’art. 1102, comma 1, del codice civile ciascun comproprietario ha il diritto di servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: dunque il singolo comproprietario non ha bisogno, per servirsi della cosa comune, di una concessione degli altri comproprietari per il godimento esclusivo dell’intero bene, in quanto tale godimento trova giustificazione nella sola spettanza della quota di comproprietà.
La Corte ha quindi affermato il seguente principio di diritto, che riguarda specificamente l’ICI ma che, secondo alcuni, sarebbe applicabile anche all’IMU:
«In tema di ICI, con riguardo all’eventuale previsione di un regolamento comunale che assimili ad abitazione principale i «fabbricati concessi in uso gratuito a parenti e affini entro il secondo grado che li utilizzino come abitazione principale», la fattispecie normativa è riferita alla sola ipotesi in cui il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento conceda in comodato l’immobile ad un parente o affine entro il secondo grado, che non possa vantare su di esso alcun diritto reale o personale di godimento, per destinarlo ad abitazione principale per sé e per la propria famiglia; ne discende che non può rientrarvi la diversa ipotesi di concessione in comodato tra comproprietari del medesimo immobile, in quanto, il presupposto dell’esenzione pro quota per il comproprietario che l’abbia – o per i comproprietari che l’abbiano – destinato ad abitazione principale è fondato proprio sulla titolarità della quota di comproprietà e prescinde da una concessione in comodato da parte del comproprietario ivi non residente, che beneficerebbe, altrimenti, dell’esenzione pro quota – a differenza degli altri comproprietari – senza avere fissato la dimora abituale nell’immobile, in palese violazione dell’art. 1, comma 2, del D.L. 27 maggio 2008 n. 93, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 luglio 2008 n. 126».
Il principio espresso dall’ordinanza 37346/2022 rappresenta, per ora, un caso isolato e ha già suscitato diverse critiche tra i commentatori, anche perché, tra l’altro, non troverebbe alcun fondamento nelle norme.
Vedremo in futuro se la Cassazione cambierà il proprio orientamento o se confermerà la posizione espressa con la pronuncia in esame.
