Articolo 2 Riordino della finanza degli enti territoriali

In linea generale, la categoria catastale F comprende le unità immobiliari urbane (u.i.u.) non idonee a produrre ordinariamente un reddito, anche solo temporaneamente.
A tali entità urbane non è associata alcuna rendita catastale. Dette unità risultano rappresentate esclusivamente nel c.d. elaborato planimetrico (dal quale risultano graficamente, ad esempio, la sagoma di un edificio, le porzioni comuni, la suddivisione delle aree scoperte, gli accessi alle singole unità immobiliari), mentre per esse è esclusa la presentazione di singole planimetrie.
Si tratta di categorie introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione e così via) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.
Vi rientrano:
- F/1, ossia Aree urbane: aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi;
- F/2, Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate): unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitabili. Non è consentito dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate. Si può presentare una unità immobiliare con questa categoria solo con documenti di accatastamento, mai in variazione;
- F/3, Unità in corso di costruzione: unità immobiliari di nuova costruzione, non ancora ultimate. In genere, si adotta questa categoria quando si vuole procedere ad una compravendita prima del completamento del fabbricato;
- F/4, Unità in corso di definizione: unità immobiliari non ancora definite: ad esempio, frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti, non già definiti nella forma e/o nel numero; oppure, parti di unità immobiliari non idonee a produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze scorporate da un appartamento per una successiva compravendita;
- F/5, Lastrici solari: unità costituente copertura piana dell’edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale area aperta variamente fruibile;
- F/6, Fabbricato in attesa di dichiarazione;
- F/7, Infrastrutture di reti pubbliche urbane.

Nel quesito non è esattamente precisato la tipologia cui appartiene l’immobile di cui si discute all’interno della categoria F. Va tuttavia, evidenziato che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24924, del 10.10.2008 ha precisato che: “Nei casi di fabbricati in corso di costruzione, o soggetti ad interventi di recupero come definiti all’art.5, comma 6 del D.Lgs. 504/92, concernente la determinazione della base imponibile I.C.I., ove siano terminati i lavori soltanto per alcune unità immobiliari, le unità non ultimate sono considerate aree fabbricabili ai fini dell’imposizione; l’area fabbricabile è quantificata riducendo l’area complessiva sulla quale sorge l’intero fabbricato di una quota risultante dal rapporto esistente tra la volumetria delle unità ultimate ed assoggettate a imposizione come fabbricato nonché, la volumetria complessiva del fabbricato.”.

Ne deriva che le entità del gruppo F vanno assoggettate ad IMU in base al valore venale del terreno su cui insistono sin tanto che non sono ultimate e come immobili sono nel momento in cui le stesse sono state ultimate, ovvero si verifica il reale utilizzo dell’immobile poiché, come chiarito dalla Corte di Cassazione, è solo da questo momento che si verificano i presupposti di legge per l’attribuzione di una rendita catastale.
Quanto sopra detto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 10735 del 8 maggio 2013 e dall’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 8 del 22/07/2013. Nell’ambito del predetto documento di prassi è, infatti, precisato che “l’immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non sia individuabile alcuna unità immobiliare, secondo la disciplina dettata dall’art. 2 del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 e conseguentemente la base imponibile è data dal valore della stessa così come rilevabile in comune commercio, ovvero, in caso contrario, dalla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementa del 5%, ai sensi dell’art. 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’art. 13, comma 4, del D. L. n. 201 del 2011”.
Sebbene la predetta Risoluzione faccia riferimento ad una entità del tipo F/5 – lastrico solare, tuttavia, a conclusione della stessa è precisato che le considerazioni in essa svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie.

In definitiva, l’iscrizione in catasto dell’immobile in categoria F, comporta che l’IMU è dovuta solo in relazione alla rendita del terreno su cui la stessa entità insiste e ciò fino a quando i lavori non sono ultimati o non si verifica l’utilizzo di fatto dello stesso.
In relazione agli obblighi dichiarativi, invece, occorre considerare il fatto che la dichiarazione IMU va presentata ogni qualvolta si verifica una variazione rispetto ai dati in precedenza dichiarati e, pertanto, se l’immobile era stato in precedenza dichiarato come complesso immobiliare commerciale è necessario modificare la dichiarazione originaria anche se il Comune dovrebbe essere a conoscenza dei lavori di demolizione e ristrutturazione/ricostruzione.
Analogo obbligo dichiarativo si porrà, ovviamente, nel momento in cui i lavori saranno ultimati e l’immobile non rientrerà più tra le entità di categoria F.