Articolo 2888 Codice Civile

L’estinzione del debito, ai sensi dell’art. 2878, n. 3, c.c., comporta anche l’estinzione della garanzia ipotecaria. La cancellazione dell'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo è divenuta, per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo, in virtù del c.d. "decreto Bersani", convertito in legge 40/2007.
Fino al 2007, si ricorda, era necessario un atto notarile di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, con oneri aggiuntivi a carico del debitore.

Il successivo d.lgs. 141/10, ha inserito la norma sulla cancellazione ipotecaria semplificata nell'articolo 40-bis del Testo Unico Bancario (d.lgs. 385/93), di fatto limitando tale agevolazione ai casi di ipoteche iscritte a garanzia di mutui "fondiari", ossia ai finanziamenti garantiti da ipoteca immobiliare di primo grado, concessi da un istituto di credito espressamente autorizzato in favore di un soggetto, allo scopo di consentire la costruzione o la ristrutturazione di un fabbricato.
Il D.L. 13 maggio 2011, art. 8, ha sostituito il comma 6 dell’art. 40-bis del T.U.B. che ora ricomprende nuovamente anche i mutui non fondiari ("Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti").

Nel caso di specie, il mutuo risulta estinto in data 22.2.2008.
In base alla legislazione richiamata, quindi, la Banca era tenuta ad inviare spontaneamente, entro 30 giorni dall'estinzione, notifica del fatto all'Agenzia del Territorio, che avrebbe dovuto procedere alla cancellazione dell'ipoteca.
Se la Banca avesse omesso tale adempimento, e l'ipoteca risultasse quindi ancora iscritta, sarà necessario sollecitare l'istituto di credito affinché provveda nel più breve tempo possibile alla cancellazione, senza alcun onere per il cliente.
Si precisa che la normativa non prevede sanzioni per il mancato rispetto del termine di 30 giorni da parte della Banca, quindi accade spesso che i tempi si allunghino. Se, però, sono già trascorsi anni dall'estinzione del mutuo ed è possibile dimostrare l'esistenza di un danno connesso al ritardo nella cancellazione dell'ipoteca, è possibile ipotizzare una richiesta di risarcimento del danno alla Banca.
Si veda ad esempio la decisione n. 761 del 08 febbraio 2013 dell'A.B.F. (Arbitro Bancario Finanziario), con cui si è stabilito in via incidentale che se la condotta omissiva della Banca sia tale da arrecare un pregiudizio, questo andrà risarcito (nel caso di specie, il risarcimento non è stato concesso in quanto il cliente non è stato in grado di provare il danno secondo la disciplina prevista dal codice civile).

Il danno potrebbe essere quello di una trattativa di vendita sfumata a causa del perdurare della iscrizione ipotecaria, la quale - seppur immotivatamente - ha allontanato il potenziale acquirente dall'operazione di acquisto, perché convinto di comprarsi un problema. Chiaramente sarà necessario fornire prova di tale circostanza.