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Articolo 1606 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Estinzione del diritto del locatore

Dispositivo dell'art. 1606 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - Delle obbligazioni → Titolo III - Dei singoli contratti → Capo VI - Della locazione → Sezione I - Disposizioni generali

Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo(1), le locazioni da lui concluse aventi data certa [2704] sono mantenute, purché siano state fatte senza frode(2) e non eccedano il triennio.

Sono salve le diverse disposizioni di legge.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Ad esempio per nullità dell'acquisto (v. 1418 ss. c.c.).
(2) Cioè non siano stipulate al solo fine di recare pregiudizio al terzo acquirente (v. 1599 c.c.).

Ratio Legis

La norma salvaguarda il diritto del locatario a proseguire nella conduzione dell'immobile in considerazione della rilevanza del diritto ad una abitazione riconosciuto dal nostro ordinamento.

Spiegazione dell'art. 1606 Codice Civile

Vendita fatta sotto condizione risolutiva. Divieto di licenza del conduttore

Ogni qual volta il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute per un periodo non superiore al triennio. Se cioè il locatore ha acquistato la cosa sotto condizione risolutiva, il verificarsi della condizione, che opera ex tunc, le locazioni da lui concluse sono mantenute sino al triennio.
Veramente essendo la locazione fino al novennio atto di ordinaria amministrazione (art. 1572 primo comma cod. civ.) e poiché l'avveramento della condizione non pregiudica la validità degli atti di amministrazione compiuti dalla parte a cui, in pendenza della condizione, spettava l'esercizio del diritto (art. 1361 primo comma cod. civ.), il coordinamento delle due disposizioni avrebbe imposto il rispetto della locazione novennale in corso di avveramento della condizione per tutta la sua durata. La legge, però, quando ha dovuto stabilire i riflessi esterni del contratto di locazione novennale di fronte ai terzi subentranti nel diritto del locatore per ragioni di equità ha portato la durata in piu stretti limiti.
Non basta però che le locazioni concluse dal locatore abbiano data certa (e naturalmente anteriore all'estinzione del suo diritto sulla cosa locata) ma occorre che siano state fatte senza frode, senza cioè collusione in danno del nuovo titolare del diritto sulla cosa, collusione che potrà essere provata con ogni mezzo.
Il capoverso sancisce una salvezza generica per quelle diverse norme che possano figurare in leggi speciali.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

421 Estendendo un principio già accolto a proposito della vendita con patto di riscatto, ho stabilito in via generale (art. 462) che quando viene meno il diritto del locatore, anche se con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, che abbiano data certa, sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio.

Massime relative all'art. 1606 Codice Civile

Cass. civ. n. 2752/2015

In materia di locazioni di immobili urbani, l'art. 1606, primo comma, cod. civ. - a tenore del quale, nel caso in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, aventi data certa, sono mantenute purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio - presuppone unicamente la sussistenza del diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione, indipendentemente da vicende successive idonee a comportarne retroattivamente l'estinzione, sicché essa trova applicazione anche nell'ipotesi in cui il diritto del locatore sulla cosa si estingua, con effetto retroattivo, per risoluzione del preliminare da cui gli era derivato il possesso della cosa locata.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2752 del 12 febbraio 2015)

Cass. civ. n. 7189/2003

In materia di locazione di immobili urbani, l'art. 1606, primo comma, c.c., stabilendo che, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, presuppone che sia sussistente il diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione e che, successivamente, si verifichi un fatto estintivo di tale diritto, avente efficacia retroattiva; pertanto, la norma non è applicabile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l'immobile, non essendo a detto fine sufficiente che egli ne avesse il possesso senza titolo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7189 del 12 maggio 2003)

Cass. civ. n. 1175/1983

La disposizione di cui all'art. 1606 c.c. - a tenore del quale, nel caso in cui ii diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, aventi data certa, sono mantenute purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio - trova applicazione anche nel caso che il diritto del locatore venga meno a seguito di rescissione del negozio (nella specie, divisione ereditaria) che gli attribuiva il potere di disporre della cosa locata.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1175 del 16 febbraio 1983)

Cass. civ. n. 1546/1982

La portata del disposto di cui all'art. 1606 c.c. — per il quale, nel caso di estinzione con effetto retroattivo del diritto del locatore sulla cosa locata, restano ferme le locazioni da lui concluse purché fatte senza frode e non eccedenti il triennio — è limitata ai soli casi nei quali il locatore si trovava nel godimento dell'immobile in forza di un rapporto diretto con la cosa esplicantesi erga omnes, cioè, di un diritto reale, estintosi retroattivamente e non pure qualora fosse titolare di un diritto personale di godimento sulla cosa stessa, con la conseguenza che soltanto nella prima ipotesi può trovare esplicazione l'eccezionale tutela conferita dalla suddetta norma al conduttore nei confronti del proprietario rivendicante che non ha partecipato alla situazione costitutiva del rapporto di locazione, mentre, nel secondo caso, il conduttore non può conseguire un diritto — opponibile anche al terzo estraneo alla locazione — di contenuto sostanziale più ampio di quello del locatore medesimo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1546 del 10 marzo 1982)

Cass. civ. n. 399/1982

Poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare di un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disonibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso, con la conseguenza che — ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare — le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione — anche in tale situazione — il disposto di cui all'art. 1606 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 399 del 21 gennaio 1982)

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