Articolo 1538 Codice Civile

Nel caso di vendita a corpo, occorre fare riferimento all’art. 1538 del c.c., il quale stabilisce che, nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo solo se la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto (nel nostro caso, la differenza supera ampiamente il ventesimo).

Ora, sempre ai sensi della norma in esame, nell'ipotesi in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo (che non è ovviamente il nostro caso), il compratore ha la scelta tra recedere dal contratto o corrispondere il supplemento.

Tuttavia, la giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 17/11/2016, n. 23404) ha chiarito che “l'art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicché, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facoltà di recedere da esso, in alternativa all'obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell'ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento”.
Nella fattispecie descritta nel quesito sarà dunque possibile ottenere sia una riduzione del prezzo sia, in alternativa, la risoluzione del contratto.

Sarebbe senz’altro opportuno leggere il contenuto dei vari atti succedutisi nel tempo e che hanno comportato il passaggio degli immobili fino agli attuali proprietari.
In ogni caso, possiamo comunque offrire un parere generale in merito.

Quando si parla di vendita “a corpo” si fa, in effetti, implicito riferimento all’espressione contenuta nell’art. 1538 c.c., in contrapposizione alla vendita “a misura” di cui al precedente articolo 1537 c.c.. “A corpo” significa semplicemente che il bene è stato venduto ad un prezzo che è stato stabilito considerando l’immobile nella sua globalità, e non determinato in relazione alla sua misura esatta.

Ciò chiarito, diciamo subito che nella fattispecie in esame il richiamo all’articolo 1538 c.c. non è, tuttavia, di alcuna utilità.
Un’eventuale difformità tra la misura indicata in contratto e la misura reale del bene compravenduto potrebbe rilevare infatti – secondo la norma in questione – solo se la misura reale fosse inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella sulla carta e solo ai fini di un aggiustamento del prezzo.
Nel caso di specie, quindi, la cugina, in quanto erede dell’acquirente, dovrebbe corrispondere all’erede del venditore un supplemento di prezzo se (e solo se) l’immobile ricevuto in eredità fosse stato acquistato dal padre con una misura superiore, nella realtà, ad almeno un ventesimo rispetto a quella indicata nell’atto di compravendita.

Tuttavia, in base alla tempistica indicata nel quesito (la vendita risale al 1993), è certo che ogni diritto in merito si è ampiamente prescritto.
La responsabilità contrattuale, in effetti, così come i diritti di credito che ne derivano (e in questo caso si tratta di un diritto di credito, ovvero il diritto al pagamento di una somma di denaro), si può far valere solamente nell’arco di tempo massimo di dieci anni.
Non avendo, pertanto, il venditore fatto valere alcun diritto al prezzo supplementare entro il termine di legge sopra indicato, anche i suoi eredi hanno purtroppo perso ogni possibilità in questo senso.

Molto più rilevante e complessa, invece, la questione della possibile irregolarità della compravendita.
Sotto questo profilo, il quesito non chiarisce bene se la difformità tra la documentazione relativa all’immobile ed il dato reale sia riscontrabile per entrambi gli appartamenti in oggetto oppure solo per quello ereditato da chi pone il quesito.
Se, infatti, è esatta questa seconda ipotesi, di ogni problema e conseguentemente di ogni spesa dovrà e potrà evidentemente farsi carico il solo erede che si ritrova un appartamento più piccolo e nulla potrà imporre e/o richiedere alla cugina.
Se il problema, invece, riguarda entrambi gli immobili, si pone per entrambi il problema della irregolarità urbanistica.

E’ opportuno, a questo punto, richiamare il concetto di conformità urbanistica di un immobile.
La conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.
La vicenda in esame parrebbe proprio rientrare in questo caso, dal momento che il progetto depositato in Comune risulta difforme rispetto alla realtà.

Ora, nell’atto di compravendita il notaio è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’immobile, fatte salve le seguenti eccezioni:
- per gli immobili precedenti al 1942, purché l’immobile non sia stato interessato da interventi edilizi negli anni successivi, non vi sono problemi, in quanto non era entrata ancora in vigore la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia;
- per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia.

Quando si vende un immobile, tra i documenti che il venditore è tenuto a rilasciare (ed il notaio a verificare) c’è appunto il certificato di conformità urbanistica, in assenza del quale l’immobile non sarà commerciabile, così come non lo sarà qualora vi siano della difformità con la situazione di fatto e queste non siano state preventivamente regolarizzate mediante un procedimento di sanatoria edilizia.

La difformità catastale, invece (anche questa è stata accertata nel caso in esame) non è invece rilevante, perché sempre sanabile.
Più precisamente, la dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Il Catasto però non è probatorio, e quindi quello che vi è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile.
Una sentenza della Cassazione (la n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera. Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la clausola di stile comunemente presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie, delle quali si assumerà anche eventuali responsabilità penali.

Ebbene, per legge (art. 40, co. 2, L. 47/1985), sussiste una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria: la Cassazione ha aggiunto, poi, che esiste anche una nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.
E l’azione per far valere la nullità è imprescrittibile e può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse.

Tornando ora al quesito, si osserva come ognuna delle due parti potrebbe trovarsi con un problema di irregolarità dell’immobile sotto il profilo urbanistico.
Quel che diventa importante dunque, a questo punto, non è tanto convincere la cugina ad acconsentire alla variazione delle misure dei due appartamenti e dunque ripristinare una sorta di equilibrio tra le posizioni dei due eredi, quanto piuttosto regolarizzare gli immobili, anche perché, stando così le cose, essi in futuro potrebbero non essere più commercializzabili.
Conviene allora far presente la situazione alla cugina e che entrambi gli eredi presentino domanda di sanatoria, ciascuno per il proprio immobile.

Qualora la cugina non mostri alcuna disponibilità in tal senso, le si potrà chiaramente manifestare l’intenzione di voler agire in giudizio per far valere la nullità dell’atto di vendita in forza del quale risulta proprietaria.
Si tenga comunque presente un’ultima considerazione: allo stato attuale la cugina può vantare una posizione di favore, in quanto si trova, magari senza averne coscienza, ad aver maturato l’usucapione di quella porzione di immobile sottratta al proprio (ne è in possesso in forza di un titolo idoneo e sono trascorsi dieci anni).
Pertanto, qualora si mostri disponibile ad una regolarizzazione, forse sarebbe opportuno approfittare di tale disponibilità e, dopo aver fatto le opportune verifiche tecniche, provvedere a proprie spese a riportare la situazione di fatto a quella di diritto.