La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7638 del 18 aprile 2016, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di risoluzione del contratto di locazione.
La risoluzione può avvenire anche verbalmente o è necessaria la forma scritta?
Nel caso esaminato dalla Cassazione, era stato stipulato fra due contraenti un contratto di locazione ad uso abitativo, il quale era stato successivamente sciolto verbalmente.
A seguito delle contestazioni sollevate in merito alla validità di tale risoluzione verbale, veniva instaurato un giudizio dinanzi al Tribunale, e la Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, aveva ritenuto valido ed efficace tale scioglimento, in quanto, nella specie, sussisteva “uno scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso, avvenuto per comportamenti concludenti (e comunque in forma verbale) e quindi privo di forma scritta”.
Avverso tale decisione, proponeva ricorso per Cassazione uno dei contraenti, il quale rilevava che, come è necessaria la forma scritta per stipulare il contratto di locazione ad uso abitativo, tale forma deve ritenersi necessaria anche per la risoluzione del contratto medesimo, con la conseguenza che, nel caso di specie, non era possibile ritenere sussistente una tacita risoluzione del contratto in questione.
La Corte di Cassazione riteneva di dover aderire alle argomentazioni svolte dal ricorrente, accogliendo il relativo ricorso.
In proposito, la Cassazione evidenziava come la Corte di Cassazione medesima avesse già precisato, con la sentenza n. 25216 del 27 novembre 2006, che “in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta per legge la forma scritta ad substantiam”, vale a dire, a pena di nullità, “il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma”.
La Cassazione, infatti, con la sentenza del 2006 sopra citata, aveva precisato che “l’accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta “ad substantiam” è soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso, e tale requisito può considerarsi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti”.
In sostanza, secondo la Cassazione, se un contratto deve, per legge, essere stipulato per iscritto, a pena di nullità, anche la risoluzione dovrà avvenire con la stessa forma.
Di conseguenza, dal momento che, nel caso di specie, ci si trovava in presenza di un contratto di locazione ad uso abitativo, per il quale è richiesta la stipula per iscritto, ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431 del 1998, allo stesso modo doveva ritenersi che la risoluzione del contratto richiedesse la forma scritta.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso presentato dal ricorrente, rinviando la causa alla Corte d’Appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, in base ai principi sopra enunciati.
Contratto di locazione ad uso abitativo: anche per la risoluzione è necessaria la forma scritta.
