Cosa succede se il contratto di locazione viene registrato oltre i termini di legge?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6009 del 13 marzo 2018, si è occupata proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Il caso sottoposto all’esame della Cassazione ha visto come protagonista un soggetto che aveva preso in locazione un immobile, dal quale era stato, successivamente, sfrattato, per non aver pagato puntualmente i canoni.
Il conduttore dell’immobile aveva proposto opposizione, sia avverso l’ordinanza di convalida dello sfratto, sia avverso il decreto ingiuntivo con il quale era stato intimato il pagamento dei canoni non versati.
L’opponente, in particolare, aveva eccepito la “nullità originaria del contratto di locazione per mancanza della registrazione e la conseguente debenza dei canoni per il solo periodo successivo alla registrazione medesima”.
Il Tribunale di primo grado aveva rigettato l’opposizione proposta dal conduttore moroso e la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello, la quale rilevava come la registrazione tardiva del contratto di locazione non ne avesse determinato la nullità, avendo operato solamente come “condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto (art. 1360 primo comma c.c.)”.
In sostanza, dunque, secondo la Corte d’appello, con la registrazione tardiva il contratto diviene efficace sin dal momento della sua stipulazione, “sì da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati”.
Il giudice di secondo grado precisava, infatti, che l’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 (che impone l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione), “ha natura tributaria e l’inadempimento alla medesima non determina la nullità del contratto”, come confermato anche dall’art. 10 dello Statuto del contribuente (legge n. 212 del 2000).
Ritenendo la decisione ingiusta, il conduttore dell’immobile aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
La Corte di Cassazione, tuttavia, riteneva di dover aderire alle considerazioni svolte dai giudici dei precedenti gradi di giudizio, rigettando il ricorso proposto dal conduttore moroso, in quanto infondato.
Osservava la Cassazione, in particolare, che le stesse Sezioni Unite della Corte (sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017) hanno chiarito che il contratto di locazione di immobili che contenga, fin dall’inizio, il canone realmente pattuito, laddove non sia registrato nei termini di legge, è nullo ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza dal momento della stipula.
Secondo le Sezioni Unite, infatti, la registrazione tardiva rappresenta una “sanatoria ‘per adempimento’”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso proposto dal conduttore, confermando integralmente la sentenza oggetto di impugnazione.
Il contratto di locazione registrato tardivamente produce i suoi effetti sin dal momento della stipula.
