Una nuova proposta di legge, appena approdata alla Camera, sta per cambiare il modo in cui vengono amministrati i condomìni in Italia. La figura del condomino-amministratore, spesso senza formazione, viene superata da un modello in cui competenze professionali, requisiti accademici e verifiche periodiche diventano obbligatorie. L’obiettivo è ridurre il contenzioso, garantire una maggiore sicurezza degli edifici e introdurre controlli strutturati sulla gestione economica, amministrativa e tecnica degli stabili.
Il testo depositato alla Camera (atto 2692) rappresenta un cambio netto rispetto alla legge del 2012. Le norme finora in vigore avevano lasciato ampi margini all’autogestione, creando negli anni incertezze applicative e un aumento costante delle controversie.
In base alla nuova proposta, chiunque desideri assumere l’incarico di amministratore dovrà possedere almeno una laurea triennale, indipendentemente dal fatto che sia un professionista esterno o un semplice proprietario che si occupa del proprio stabile.
Un’altra novità rilevante riguarda l’introduzione di un sistema di accreditamento centralizzato. Tutti gli amministratori dovranno risultare iscritti a un elenco ufficiale, gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Accanto a questo registro nascerà anche quello dedicato ai revisori condominiali, figure chiamate a garantire la correttezza dei bilanci.
Inoltre, per essere inseriti nell’elenco dei revisori sarà necessaria una certificazione Uni.
La riforma introduce anche un pacchetto di regole pensate per tutelare i proprietari e rendere più sicura la gestione finanziaria. Chi assume l’incarico dovrà presentare una polizza assicurativa personale che copra eventuali danni causati durante il mandato. Senza assicurazione, la nomina non sarà valida.
La durata dell’incarico resta annuale e rinnovabile, ma l’assemblea potrà revocare l’amministratore in qualsiasi momento. Sul fronte economico, tutti i movimenti finanziari dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, evitando commistioni con conti personali e garantendo piena tracciabilità dei pagamenti.
Per i condomìni di dimensioni medio-grandi è altresì previsto l’obbligo di un revisore. Nei complessi con oltre 20 proprietari la nomina diventa automatica, con un incarico biennale e senza rinnovo tacito. Una volta validato dal revisore e approvato dall’assemblea, il rendiconto annuale dovrà inoltre essere depositato presso la Camera di Commercio, introducendo un livello di trasparenza simile a quello delle società di capitali. Nel caso in cui l’assemblea non approvi il bilancio senza motivazioni serie, l’amministratore potrà rivolgersi direttamente al giudice per sbloccare la situazione.
Uno degli aspetti più innovativi riguarda la gestione della sicurezza degli immobili. Oltre ai dati già richiesti nel registro anagrafico, la proposta introduce una verifica tecnica obbligatoria annuale sulle parti comuni. I controlli dovranno essere affidati a società specializzate e certificate nel settore sicurezza e salute sul lavoro, che rilasceranno una sorta di “certificazione annuale” dello stato dell’edificio.
La riforma interviene anche sulla costituzione del fondo per le opere straordinarie. Oggi, prima di aprire un cantiere, il condominio deve raccogliere l’intera somma necessaria ai lavori, con il risultato che molte manutenzioni restano bloccate per anni. La nuova proposta rende il meccanismo più flessibile, consentendo di approvare il fondo anche solo sulla base del preventivo approvato, così da avviare i lavori senza attendere l’incasso integrale delle quote.
Il testo depositato alla Camera (atto 2692) rappresenta un cambio netto rispetto alla legge del 2012. Le norme finora in vigore avevano lasciato ampi margini all’autogestione, creando negli anni incertezze applicative e un aumento costante delle controversie.
In base alla nuova proposta, chiunque desideri assumere l’incarico di amministratore dovrà possedere almeno una laurea triennale, indipendentemente dal fatto che sia un professionista esterno o un semplice proprietario che si occupa del proprio stabile.
Un’altra novità rilevante riguarda l’introduzione di un sistema di accreditamento centralizzato. Tutti gli amministratori dovranno risultare iscritti a un elenco ufficiale, gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Accanto a questo registro nascerà anche quello dedicato ai revisori condominiali, figure chiamate a garantire la correttezza dei bilanci.
Inoltre, per essere inseriti nell’elenco dei revisori sarà necessaria una certificazione Uni.
La riforma introduce anche un pacchetto di regole pensate per tutelare i proprietari e rendere più sicura la gestione finanziaria. Chi assume l’incarico dovrà presentare una polizza assicurativa personale che copra eventuali danni causati durante il mandato. Senza assicurazione, la nomina non sarà valida.
La durata dell’incarico resta annuale e rinnovabile, ma l’assemblea potrà revocare l’amministratore in qualsiasi momento. Sul fronte economico, tutti i movimenti finanziari dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, evitando commistioni con conti personali e garantendo piena tracciabilità dei pagamenti.
Per i condomìni di dimensioni medio-grandi è altresì previsto l’obbligo di un revisore. Nei complessi con oltre 20 proprietari la nomina diventa automatica, con un incarico biennale e senza rinnovo tacito. Una volta validato dal revisore e approvato dall’assemblea, il rendiconto annuale dovrà inoltre essere depositato presso la Camera di Commercio, introducendo un livello di trasparenza simile a quello delle società di capitali. Nel caso in cui l’assemblea non approvi il bilancio senza motivazioni serie, l’amministratore potrà rivolgersi direttamente al giudice per sbloccare la situazione.
Uno degli aspetti più innovativi riguarda la gestione della sicurezza degli immobili. Oltre ai dati già richiesti nel registro anagrafico, la proposta introduce una verifica tecnica obbligatoria annuale sulle parti comuni. I controlli dovranno essere affidati a società specializzate e certificate nel settore sicurezza e salute sul lavoro, che rilasceranno una sorta di “certificazione annuale” dello stato dell’edificio.
La riforma interviene anche sulla costituzione del fondo per le opere straordinarie. Oggi, prima di aprire un cantiere, il condominio deve raccogliere l’intera somma necessaria ai lavori, con il risultato che molte manutenzioni restano bloccate per anni. La nuova proposta rende il meccanismo più flessibile, consentendo di approvare il fondo anche solo sulla base del preventivo approvato, così da avviare i lavori senza attendere l’incasso integrale delle quote.
