Condominio, ecco quando spetta a te pagare i danni per l'umidità di risalita e quando invece ti devono risarcire

La risalita capillare dal terreno è un fenomeno reale, frequente soprattutto negli edifici più datati o in presenza di muri controterra. È un fenomeno dovuto alla porosità dei materiali edili come la malta, i mattoni e le pietre, che favoriscono il movimento dell'acqua dal basso verso l'alto. In ambito condominiale, questa criticità può portare a contestare riparti di spesa o a pretendere risarcimenti senza una solida base tecnica

Gli antichi dicevano “gutta cavat lapidem” : la goccia, con il tempo, erode anche la pietra.

Un'espressione che ben descrive il fenomeno dell'umidità, capace di compromettere progressivamente materiali e strutture edilizie.

La risalita capillare dal terreno è un fenomeno reale e tutt'altro che raro, soprattutto negli edifici storici.
In ambito condominiale, una scarsa comprensione del fenomeno può condurre a delibere di interventi non adeguatamente mirati, a contestazioni sulla ripartizione delle spese o a richieste risarcitorie prive di un solido fondamento tecnico.

In linea generale, il condominio è tenuto a vigilare sulle parti comuni e a impedire che queste arrechino danni alle proprietà individuali. Tuttavia, è necessario operare alcune distinzioni fondamentali, in particolare quando i danni derivano:

• da vizi di costruzione;
• da tecniche costruttive che, sebbene corrette all'epoca della realizzazione, si sono successivamente rivelate inadeguate;
• dalle modalità d'uso che il singolo proprietario ha fatto del bene, poiché un comportamento negligente può aver contribuito ad aggravare il problema.

Dietro il termine generico “umidità”, infatti, si celano fenomeni molto diversi tra loro, ciascuno con specifiche implicazioni tecniche e giuridiche, anche in termini di ripartizione delle spese. Tra i principali:

• condensa, spesso dovuta a insufficiente ventilazione o a un'elevata umidità interna (tipiche le muffe negli angoli, dietro i mobili o in prossimità delle finestre);
• ponti termici, ossia superfici più fredde causate da discontinuità costruttive o carenze di isolamento (spigoli, travi, pilastri, cassonetti);
• perdite d'acqua provenienti da impianti comuni o da tubazioni private;
• infiltrazioni da pareti confinanti, muri controterra, cortili, pluviali o giunti;
• risalita capillare, quando l'acqua dal terreno risale all'interno dei muri generando aloni e degradando nella parte bassa delle pareti.

Quando l'umidità trae origine dal sottosuolo, dalle fondazioni o dai muri maestri, trova applicazione l'art. 1117 del c.c., che considera comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra cui il suolo, le fondazioni e i muri portanti.
In tali ipotesi, gli interventi diretti che eliminano la causa del fenomeno – come drenaggi perimetrali, impermeabilizzazioni, barriere contro l'umidità o opere strutturali – rientrano nelle spese condominiali, poiché finalizzati alla conservazione dei beni comuni.
La ripartizione delle spese avverrà, di regola, ai sensi dell'art. 1123 del c.c., in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.

La questione si complica ulteriormente quando la causa è riconducibile a parti comuni, ma il danno risulta aggravato dalle modalità di utilizzo del bene da parte del singolo, ad esempio per:

• carenza di aerazione;
• finestre chiuse per lunghi periodi;
• utilizzo discontinuo o assente di sistemi di deumidificazione;
• totale mancanza di una minima manutenzione protratta nel tempo.

Si tratta di uno scenario frequente, in particolare nei locali seminterrati o lungo i muri esterni esposti, dove a una possibile causa strutturale si sommano fattori legati all'uso quotidiano dell'immobile.
La giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui "il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alle proprietà esclusive, anche se imputabili a difetti costruttivi dello stabile" .

Tuttavia, questo principio non trova automatica applicazione in tutti i casi. La Corte di Cassazione ha, infatti, precisato che la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. – con il conseguente obbligo risarcitorio – è esclusa quando:

• l'umidità di risalita sia principalmente imputabile alle tecniche costruttive in uso all'epoca della realizzazione dell'edificio
• e sia accertato che il comportamento negligente del proprietario del locale ha contribuito in modo significativo ad aggravare il fenomeno.

In tal senso si è espressa la Cassazione civile, sez. III, sentenza 29 novembre 2011, n. 25239.