La proposta di legge presentata da Fratelli d'Italia, con prima firma dell'onorevole Elisabetta Gardini, segna una svolta nella gestione condominiale italiana. Dopo tredici anni dalla precedente riforma, il testo approdato alla Camera dei deputati introduce in diciassette articoli modifiche destinate a cambiare radicalmente il volto dei condomini del nostro Paese. Ma la novità che sta già sollevando le maggiori polemiche riguarda proprio chi è sempre stato in regola con i pagamenti: i condomini virtuosi rischiano di dover pagare i debiti dei morosi. La riforma prevede infatti che i creditori, dopo aver tentato invano di recuperare le somme dai condòmini inadempienti, possano rivolgersi direttamente a chi ha sempre versato puntualmente la propria quota. Un ribaltamento di prospettiva che stride con il principio di responsabilità individuale e che potrebbe accendere numerose nuove controversie in condominio, come se non bastassero quelle che normalmente ci sono.
Come funziona il nuovo meccanismo di rivalsa sui condòmini regolari
L’aspetto controverso della riforma risiede nel nuovo sistema di tutela dei creditori. Attualmente, quando il condominio non paga un fornitore o un creditore, questi ultimi possono rivalersi esclusivamente sui condòmini morosi, previa certificazione dell'amministratore che attesti chi effettivamente non ha versato le proprie quote. Con la nuova proposta, invece, il meccanismo cambia drasticamente. I creditori potranno agire innanzitutto sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per recuperare l'intero importo vantato. Ma non finisce qui: in via sussidiaria, potranno rivalersi sui beni dei singoli condòmini nella misura della morosità di ciascuno.
La vera rivoluzione, però, arriva nella fase successiva. Il testo della proposta stabilisce infatti che "per il residuo debito, dopo l'infruttuosa escussione dei morosi, i creditori possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, i quali rispondono in proporzione alla quota di partecipazione alla spesa". Certo, viene riconosciuto il diritto di regresso contro i morosi per quanto ancora dovuto, ma nella pratica questo significa che chi ha sempre pagato si ritroverà a dover anticipare somme, per poi doverle recuperare attraverso azioni legali lunghe e costose. Un meccanismo che, secondo i critici, premia di fatto i ritardatari e penalizza chi è sempre stato in regola.
Addio all'amministratore improvvisato: serve la laurea
La riforma non si limita alla questione dei creditori, ma ridisegna completamente la figura dell'amministratore di condominio. Viene definitivamente archiviata l'epoca dell'amministratore "fai-da-te", quella figura del condomino privo di formazione specifica che, pur occupandosi di edifici complessi e di ingenti responsabilità economiche, poteva gestire patrimoni immobiliari senza alcuna qualifica professionale. La scheda di presentazione della proposta di legge è esplicita nel definire "anacronistica" questa figura, sottolineando come non possa più garantire gli interessi del condominio e dei soggetti coinvolti. La soluzione: l'amministratore dovrà essere laureato.
La proposta richiede una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche oppure scientifiche e tecnologiche. Viene tuttavia prevista una clausola di salvaguardia per chi già esercita la professione: chi, alla data di entrata in vigore della legge, risulta già iscritto ad albi, ordini o collegi dell'area economica, giuridica o tecnica potrà continuare a operare. Questo include geometri, periti e ragionieri. La proposta istituisce inoltre un elenco ufficiale degli amministratori di condominio presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, con iscrizione obbligatoria per esercitare la professione e formazione continua con criteri periodicamente aggiornati.
Trasparenza totale e nuove figure professionali obbligatorie
L'impianto della riforma introduce, poi, una serie di misure volte a garantire maggiore trasparenza e professionalità nella gestione condominiale. Viene stabilito lo stop definitivo ai pagamenti in contanti: tutte le transazioni dovranno transitare esclusivamente sul conto corrente condominiale, garantendo così piena tracciabilità dei flussi finanziari. Per i condomini con più di venti unità immobiliari diventa obbligatoria la nomina di un revisore contabile con incarico biennale, anch'esso iscritto nell'elenco ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Si istituzionalizza inoltre la figura del responsabile della protezione dei dati personali, che l'assemblea dovrà nominare per garantire il rispetto della normativa sulla privacy. L'amministratore acquisisce anche poteri rafforzati in materia di sicurezza: in caso di necessità urgenti per la messa a norma degli impianti comuni, se l'assemblea non assume decisioni, potrà intervenire direttamente disponendo le opere necessarie.
La proposta introduce infine la detraibilità fiscale delle spese condominiali ordinarie in sede di dichiarazione dei redditi, sul modello di quanto già avviene per le spese sanitarie. Tutte queste novità si traducono inevitabilmente in un aumento dei costi per i condòmini, ma - secondo i proponenti - dovrebbero portare a una riduzione del contenzioso, al miglioramento della sicurezza degli edifici e all'emersione del lavoro sommerso. Resta da vedere se i vantaggi compenseranno davvero gli oneri aggiuntivi e se la controversa misura sulla rivalsa sui condòmini regolari supererà il vaglio parlamentare senza modifiche sostanziali.
