Di norma, quando l’inquilino stipula un contratto di locazione (art. 1571 c.c.) con il padrone di casa, deve accettare anche la clausola che prevede il deposito di una somma di denaro a garanzia per eventuali danni procurati all'immobile.
Più precisamente, la somma di denaro consegnata da un contraente all'altro al momento della conclusione del contratto può avere natura di:
> caparra confirmatoria, se risulta che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., e la funzione dell'istituto - in tal caso - è quella di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento:
> deposito cauzionale, se la somma è stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento dell’inquilino, consentendo al proprietario di soddisfarsi sulla somma consegnata per l'ammontare del danno concretamente subito (cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. 4 aprile 2024, n. 8989).
Qual è la norma di riferimento?
La norma di riferimento s’individua nell’art. 11 della L. n. 392/1978. La somma da versare, in base a quanto stabilito dalla legge citata, non deve superare le tre mensilità del canone e la restituzione del deposito cauzionale avviene allo scadere del contratto o, comunque, a seguito della riconsegna dell’immobile.
Nel momento in cui l’affittuario riconsegna le chiavi dell’abitazione, il proprietario ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale, ma alle condizioni seguenti:
> l’inquilino deve dimostrare di essersi occupato della manutenzione ordinaria senza avere danneggiato l’immobile;
> l’inquilino deve avere rimediato agli eventuali danni causati. Non va considerata, a tali fini, la normale usura legata al tempo.
Qualora l’inquilino non abbia rispettato queste condizioni, il proprietario può esercitare il diritto di non restituire in parte o tutto il deposito cauzionale, trattenendolo a titolo di rimborso del danno.
In tal senso è orientata la Corte di Cassazione, la quale ha affermato che “l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 8989/2024, cit.).
Il deposito cauzionale produce interessi legali, che vanno corrisposti all’inquilino annualmente o alla scadenza del contratto di locazione (cfr. art. 1284 c.c.).
La Cassazione rileva, al riguardo, che l'obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale ha natura imperativa, nel senso che tali interessi devono essere corrisposti all’inquilino, anche in mancanza di una sua espressa richiesta. Questo perché l'obbligo in questione persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del canone di affitto (Cass., sent. 30 ottobre 2009, n. 23052).
Occorre, tuttavia, anche ricordare che diritti e doveri di inquilini e proprietari si possono valorizzare solo in presenza di un contratto di affitto regolarmente registrato.
Più precisamente, la somma di denaro consegnata da un contraente all'altro al momento della conclusione del contratto può avere natura di:
> caparra confirmatoria, se risulta che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., e la funzione dell'istituto - in tal caso - è quella di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento:
> deposito cauzionale, se la somma è stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento dell’inquilino, consentendo al proprietario di soddisfarsi sulla somma consegnata per l'ammontare del danno concretamente subito (cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. 4 aprile 2024, n. 8989).
Qual è la norma di riferimento?
La norma di riferimento s’individua nell’art. 11 della L. n. 392/1978. La somma da versare, in base a quanto stabilito dalla legge citata, non deve superare le tre mensilità del canone e la restituzione del deposito cauzionale avviene allo scadere del contratto o, comunque, a seguito della riconsegna dell’immobile.
Nel momento in cui l’affittuario riconsegna le chiavi dell’abitazione, il proprietario ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale, ma alle condizioni seguenti:
> l’inquilino deve dimostrare di essersi occupato della manutenzione ordinaria senza avere danneggiato l’immobile;
> l’inquilino deve avere rimediato agli eventuali danni causati. Non va considerata, a tali fini, la normale usura legata al tempo.
Qualora l’inquilino non abbia rispettato queste condizioni, il proprietario può esercitare il diritto di non restituire in parte o tutto il deposito cauzionale, trattenendolo a titolo di rimborso del danno.
In tal senso è orientata la Corte di Cassazione, la quale ha affermato che “l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 8989/2024, cit.).
Il deposito cauzionale produce interessi legali, che vanno corrisposti all’inquilino annualmente o alla scadenza del contratto di locazione (cfr. art. 1284 c.c.).
La Cassazione rileva, al riguardo, che l'obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale ha natura imperativa, nel senso che tali interessi devono essere corrisposti all’inquilino, anche in mancanza di una sua espressa richiesta. Questo perché l'obbligo in questione persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del canone di affitto (Cass., sent. 30 ottobre 2009, n. 23052).
Occorre, tuttavia, anche ricordare che diritti e doveri di inquilini e proprietari si possono valorizzare solo in presenza di un contratto di affitto regolarmente registrato.