L'Agenzia delle Entrate ha di recente rilasciato, sul suo portale online, la nuova guida dedicata agli affitti brevi. In questa versione aggiornata vengono illustrati i criteri di tassazione per i redditi derivanti da locazioni di breve durata e gli obblighi che gravano sugli intermediari, ossia coloro che facilitano il contatto tra il locatore e il conduttore, come agenzie immobiliari o piattaforme online tipo Airbnb.
La guida tiene conto delle recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), che ha innalzato l'aliquota della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi dal 21% al 26%. Inoltre, come detto, sono stati approntati alcuni aggiornamenti in ordine agli obblighi per gli intermediari.
Esaminiamo ora i principali punti trattati nella nuova guida dell’Agenzia delle Entrate.
Gli affitti brevi sono regolati specificamente dall'art. 4 del D.L. 50/2017. Questa normativa consente di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, tipici del periodo estivo, quando molte famiglie si spostano verso le località turistiche per le vacanze. La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, compresi i casi di risoluzione o proroga. Questo regime si applica alla tassazione delle unità immobiliari affittate per uso abitativo. L'aliquota standard prevista è del 21%, ma scende al 10% per i contratti a canone concordato.
Quanto invece al contratto di locazione breve, esso consiste in un accordo di locazione di un immobile destinato ad uso abitativo, con una durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori di un'attività imprenditoriale. Contratti simili, come quelli di sublocazione o di concessione d'uso onerosa da parte del comodatario, con la stessa durata, sono considerati equivalenti.
Questo tipo di contratto può includere, oltre alla disponibilità dell'immobile, servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia degli spazi. Possono essere inclusi anche altri servizi, come la fornitura di utenze, connessione Wi-Fi e aria condizionata, che sono strettamente legati all'uso dell'abitazione. La loro previsione incide sul costo totale del canone o del corrispettivo.
Il regime della cedolare secca può essere applicato non solo dal proprietario dell'immobile, ma anche dal comodatario o dal sublocatore.
Un vantaggio significativo di questo regime fiscale è la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando il locatore fornisce servizi aggiuntivi come:
La guida tiene conto delle recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), che ha innalzato l'aliquota della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi dal 21% al 26%. Inoltre, come detto, sono stati approntati alcuni aggiornamenti in ordine agli obblighi per gli intermediari.
Esaminiamo ora i principali punti trattati nella nuova guida dell’Agenzia delle Entrate.
Gli affitti brevi sono regolati specificamente dall'art. 4 del D.L. 50/2017. Questa normativa consente di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, tipici del periodo estivo, quando molte famiglie si spostano verso le località turistiche per le vacanze. La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, compresi i casi di risoluzione o proroga. Questo regime si applica alla tassazione delle unità immobiliari affittate per uso abitativo. L'aliquota standard prevista è del 21%, ma scende al 10% per i contratti a canone concordato.
Quanto invece al contratto di locazione breve, esso consiste in un accordo di locazione di un immobile destinato ad uso abitativo, con una durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori di un'attività imprenditoriale. Contratti simili, come quelli di sublocazione o di concessione d'uso onerosa da parte del comodatario, con la stessa durata, sono considerati equivalenti.
Questo tipo di contratto può includere, oltre alla disponibilità dell'immobile, servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia degli spazi. Possono essere inclusi anche altri servizi, come la fornitura di utenze, connessione Wi-Fi e aria condizionata, che sono strettamente legati all'uso dell'abitazione. La loro previsione incide sul costo totale del canone o del corrispettivo.
Il regime della cedolare secca può essere applicato non solo dal proprietario dell'immobile, ma anche dal comodatario o dal sublocatore.
Un vantaggio significativo di questo regime fiscale è la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando il locatore fornisce servizi aggiuntivi come:
- fornitura di biancheria;
- pulizia dei locali;
- utenze, connessione Wi-Fi;
- aria condizionata.
Tuttavia, servizi come la colazione, la somministrazione di pasti, l'offerta di auto a noleggio o l'organizzazione di visite guidate non sono ammessi nel regime degli affitti brevi.
Come anticipato, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un aumento della tassazione per gli affitti brevi tramite cedolare secca, portandola dal 21% al 26%, con un incremento di cinque punti percentuali. Tuttavia, se si affitta un solo immobile, rimane possibile applicare la cedolare secca al 21%. Nel caso in cui si affittino più immobili (fino a quattro, infatti superata questa soglia si considera attività d'impresa), la tassazione al 21% può essere applicata solo a uno di questi, mentre per gli altri contratti si applica il 26%. La scelta dell'unità immobiliare cui applicare l'aliquota del 21% deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in questione.
Nonostante l'incremento al 26% della tassazione, gli intermediari, come Airbnb, continueranno a trattenere il 21% a titolo di acconto, invece che come imposta definitiva. Ne deriva che il pagamento della differenza tra il 26% e il 21% è direttamente a carico del contribuente.
Nella guida si chiarisce che, entro la scadenza per il saldo delle imposte sui redditi, il contribuente deve calcolare l’imposta dovuta, scomputando le ritenute d’acconto subite e indicare tali dati nella dichiarazione dei redditi.
Le regole per l'applicazione della ritenuta si differenziano a seconda della residenza dell’intermediario.
Gli intermediari non residenti (residenti UE ed extra UE), con una stabile organizzazione in Italia, devono rispettare gli stessi obblighi degli intermediari residenti.
Coloro che risiedono in un altro Stato dell'Unione Europea, senza una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
Gli intermediari extra-UE, aventi una stabile organizzazione in un Paese membro, adempiono agli obblighi fiscali tramite tale organizzazione. In mancanza di una stabile organizzazione nell'Unione Europea, possono designare un rappresentante fiscale o, in alternativa, si applica la responsabilità solidale dei soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo.
Oltre agli aspetti fiscali, la guida non affronta gli ulteriori adempimenti legati alle locazioni brevi. Tuttavia, è importante ricordare che chi affitta un immobile per brevi periodi deve ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo, secondo quanto stabilito dal decreto ministeriale del 6 giugno 2024. Questo codice deve essere esposto negli annunci pubblicitari relativi all’immobile, nonché all’esterno del medesimo.
Ad oggi tale procedura è ancora in una fase sperimentale, ma in futuro l'assenza del CIN comporterà l’irrogazione di sanzioni pecuniarie variabili tra 800 e 8.000 euro, a seconda della dimensione dell'immobile.
Inoltre, si ricorda che è obbligatorio comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE, è sufficiente il passaporto.
Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
Come anticipato, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un aumento della tassazione per gli affitti brevi tramite cedolare secca, portandola dal 21% al 26%, con un incremento di cinque punti percentuali. Tuttavia, se si affitta un solo immobile, rimane possibile applicare la cedolare secca al 21%. Nel caso in cui si affittino più immobili (fino a quattro, infatti superata questa soglia si considera attività d'impresa), la tassazione al 21% può essere applicata solo a uno di questi, mentre per gli altri contratti si applica il 26%. La scelta dell'unità immobiliare cui applicare l'aliquota del 21% deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in questione.
Nonostante l'incremento al 26% della tassazione, gli intermediari, come Airbnb, continueranno a trattenere il 21% a titolo di acconto, invece che come imposta definitiva. Ne deriva che il pagamento della differenza tra il 26% e il 21% è direttamente a carico del contribuente.
Nella guida si chiarisce che, entro la scadenza per il saldo delle imposte sui redditi, il contribuente deve calcolare l’imposta dovuta, scomputando le ritenute d’acconto subite e indicare tali dati nella dichiarazione dei redditi.
Le regole per l'applicazione della ritenuta si differenziano a seconda della residenza dell’intermediario.
Gli intermediari non residenti (residenti UE ed extra UE), con una stabile organizzazione in Italia, devono rispettare gli stessi obblighi degli intermediari residenti.
Coloro che risiedono in un altro Stato dell'Unione Europea, senza una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
Gli intermediari extra-UE, aventi una stabile organizzazione in un Paese membro, adempiono agli obblighi fiscali tramite tale organizzazione. In mancanza di una stabile organizzazione nell'Unione Europea, possono designare un rappresentante fiscale o, in alternativa, si applica la responsabilità solidale dei soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo.
Oltre agli aspetti fiscali, la guida non affronta gli ulteriori adempimenti legati alle locazioni brevi. Tuttavia, è importante ricordare che chi affitta un immobile per brevi periodi deve ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo, secondo quanto stabilito dal decreto ministeriale del 6 giugno 2024. Questo codice deve essere esposto negli annunci pubblicitari relativi all’immobile, nonché all’esterno del medesimo.
Ad oggi tale procedura è ancora in una fase sperimentale, ma in futuro l'assenza del CIN comporterà l’irrogazione di sanzioni pecuniarie variabili tra 800 e 8.000 euro, a seconda della dimensione dell'immobile.
Inoltre, si ricorda che è obbligatorio comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE, è sufficiente il passaporto.
Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.
