Cassazione civile Sez. III sentenza n. 264 del 11 gennaio 2006

(massima n. 1)

I principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, a dirimere il possibile conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile o bene mobile registrato, con la conseguenza che all'eventuale inesattezza della nota di trascrizione (nella specie riferibile all'insufficiente descrizione di beni immobili gravati da vincolo ipotecario, siccome indicati senza riportare i numeri di foglio e di mappa) — oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità — consegue soltanto l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, invalida.

(massima n. 2)

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità.

(massima n. 3)

La buona fede nell'esecuzione del contratto si sostanzia in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell'interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la correttezza della sentenza impugnata che aveva escluso, in tema di credito fondiario, la sussistenza di un obbligo specifico dell'istituto mutuante di procedere al frazionamento nei confronti del terzo acquirente e, quindi, la violazione, da parte dello stesso istituto, di un non meglio precisato dovere di buona fede).

(massima n. 4)

In tema di mutuo ipotecario, agli effetti dell'azione di risarcimento dei danni, il terzo acquirente di immobili ipotecati - cui l'art. 2858 cod. civ. attribuisce il diritto potestativo di pagare i creditori iscritti ovvero di rilasciare i beni ovvero di liberarli dalle ipoteche - deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una di tali condotte, dovendosi distinguere, in mancanza di prova di un effettivo pregiudizio, tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale, come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto la congruità della motivazione della sentenza impugnata che aveva accertata l'insussistenza dell'attualità del danno dedotto dal terzo acquirente dei beni ipotecati, siccome individuato nel mero pericolo di esecuzione da parte del creditore ipotecario e nella permanenza del vincolo che, pur potendo agire sulla commerciabilità dei beni stessi, avrebbe richiesto la prova concreta della mancata vendita o delle difficoltà incontrate nella vendita stessa).