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Articolo 7 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/11/2014]

Clausola di scioglimento in caso di alienazione

Dispositivo dell'art. 7 Legge equo canone

Fonti → Legge equo canone → Titolo I - Del contratto di locazione → Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione

È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

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Spiegazione dell'art. 7 Legge equo canone

La norma in esame rappresenta una manifestazione del classico principio di diritto romano per cui emptio non tollit locatum.
Tale regola fonda le sue radici sulla considerazione per cui la vendita di un immobile locato non determina lo scioglimento del contratto di locazione, purché detto contratto sia stato concluso in data anteriore alla vendita stessa.
La norma di cui all'art. 7, inserita dal legislatore della legge sull’equo canone, conferma in effetti quanto già disposto in via generale dall’art. 1599 del c.c., ai sensi del quale “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa”.
La norma è volta a regolare il contrasto tra il diritto dell'acquirente dell'immobile al pieno godimento ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è quella della prevalenza della locazione, spiegabile in base all'importanza primaria del diritto ad una abitazione.
L’art. 7 si pone in perfetta continuità con quello che è lo spirito dell’intera normativa sull’equo canone, ovvero una tutela rafforzata della posizione del conduttore, l’interesse del quale viene in definitiva fatto prevalere rispetto a quello del locatore di disporre liberamente del suo bene.
Tuttavia, è necessario operare una precisazione. Infatti, solo l’art. 1599, e non anche il 7 della Legge equo canone, richiede il requisito della forma scritta per la stipulazione del contratto di locazione.
Occorre stabilire, in altre parole, se prevalga l’interesse di protezione della figura del conduttore, facendo quindi prevalere l’art. 7, che non richiede la forma scritta, oppure la tutela dell’acquirente, che potrebbe, in assenza di comprovata data certa, subire un pregiudizio.
Ebbene, la dottrina maggioritaria ritiene che, in ossequio allo spirito della norma, vada prevalentemente tutelato l’interesse del conduttore, con conseguente opponibilità al terzo del contratto di locazione anche in assenza di data certa anteriore all’acquisto, purché, si ritiene, il conduttore abbia perlomeno la detenzione dell’immobile.
La detenzione, infatti, rappresenta, anche se a livello meramente fattuale, un requisito di pubblicità della circostanza per cui il conduttore gode dell’immobile.
Bisogna però considerare che l’art. 1 della legge locazioni abitative prescrive la forma scritta ad substantiam per la stipulazione del contratto di locazione. Per i contratti di locazione stipulati in data posteriore all'entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative, quindi, sarà sempre necessario stipulare il contratto di locazione in forma scritta.
Nel caso di alienazione di contratto non stipulato attraverso la forma scritta, quindi, potrebbe operare il comma 5 dell’art. 13 della legge locazioni abitative, con riferimento alle locazioni di fatto.
La dottrina ritiene che, ad opera dell’art. 7 in esame, sia intervenuta una implicita abrogazione dell’art. 1603, il quale consentiva alle parti di pattuire lo scioglimento del contratto di locazione in caso di alienazione dell’immobile, che non potrà quindi più essere applicato ai contratti di locazione ad uso abitativo.
Dal punto di vista della natura giuridica, la nullità prevista dall’art. 7 è di natura parziale, con conseguente applicazione dell’art. 1419, in virtù del quale “La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità”. Tuttavia, in concreto, è piuttosto difficile che il conduttore non voglia stipulare il contratto solo perché viene a cambiare la persona del locatore, circostanza che risulta per lui essere, tutto sommato, abbastanza indifferente.
La norma in oggetto si applica a qualunque ipotesi di trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, rientrando nella nozione di “trasferimento” non solo la vendita, ma anche la permuta o, per esempio, la costituzione di un usufrutto.
Dal punto di vista della dinamica contrattuale, il trasferimento dell’immobile produce un subentro dell’acquirente nel contratto di locazione, con effetti diretti nei confronti del conduttore, senza nemmeno la necessità di un suo specifico consenso.
L’acquirente assumerà anche, come conseguenza di tale subentro, la titolarità di tutti i diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, a patto che non siano ancora esauriti.
Tale subentro resterà in vita per tutta la durata del rapporto contrattuale, con termine alla scadenza dello stesso, momento in cui l’acquirente sarà legittimato a richiedere il rilascio dell’immobile.
Ciò non toglie che le parti possano convenire che il rapporto locatizio prosegua nei confronti dell’alienante, che continuerà quindi a rivestire i panni del locatore.
Tale norma deve essere letta in combinato disposto con l’art. 3 della legge locazioni abitative che, al suo comma 1, prevede che tra i motivi di diniego del rinnovo alla prima scadenza del contratto rientri l’intenzione del locatore di vendere a terzi l’immobile oggetto del contratto di locazione.
Certa parte della dottrina afferma che l’art. 7 sia applicabile non solo alla nullità della clausola di risoluzione in caso di alienazione, ma anche a quella di recesso.

Massime relative all'art. 7 Legge equo canone

Cass. civ. n. 459/1994

La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 569, secondo comma, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) č un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene con la conseguenza che non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. non sopravvive alla vendita fallimentare e non č opponibile all'acquirente in executivis. Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene č pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalitā, che lo sottraggono all'ambito di applicabilitā del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullitā la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 459 del 20 gennaio 1994)

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