Nel momento in cui si scrive non si ha notizia di provvedimenti specifici per le locazioni abitative dettate per far fronte alla emergenza sanitaria in atto.
Posto il fatto che è stata inviata una regolare disdetta rispettando quanto previsto dall’ art. 3 della Legge n. 431 del 1998 rimarrebbe, quindi, in teoria fermo l’obbligo per il conduttore di liberare l’immobile occupato entro i termini contrattuali previsti.
Il D.L. n. 18 del 17.03.2020 (il c.d. decreto Cura Italia), all’oggi in corso di conversione, ha semplicemente introdotto al suo art. 91 il principio secondo il quale in caso di inadempimento di un obbligo contrattualmente previsto, come il rilascio dell’immobile a seguito di disdetta, il rispetto delle misure di contenimento deve essere tenuta in seria considerazione nel momento in cui il giudice è chiamato a valutare la responsabilità del debitore ai sensi degli artt. 1218e 1223 del c.c.
Il decreto Cura Italia interviene in maniera importante anche sulla attività degli uffici giudiziari. L’art. 83 del provvedimento introduce di fatto un totale blocco della attività giudiziaria fino al 15 aprile prossimo che coinvolge, per ovvi motivi, anche i procedimenti di sfratto per morosità e di finita locazione. Dal 16 aprile al 30 giugno 2020 si entrerebbe in una seconda fase, in cui ciascun capo degli uffici giudiziari dovrebbe adottare dei provvedimenti organizzativi dei singoli uffici, sentite le autorità competenti. Tra le misure che i capi degli uffici giudiziari possono adottare vi è, tra le altre, l’adozione di linee guida vincolanti per la trattazione e lo svolgimento delle udienze (lett. “d)” co.7 art. 83 DL Cura Italia) e la possibilità che le udienze civili possano tenersi con modalità telematiche a distanza (lett. “f)” co.7 art. 83 Dl Cura Italia).; non è da escludersi che il capo dell’ ufficio giudiziario possa disporre il rinvio d’ ufficio delle udienze oltre il 30.06.2020 come previsto dalla lett. “g)” co.7 art. 83 Dl Cura Italia.
Davanti a questa assoluta incertezza, che si assomma alla già strutturale difficoltà presente in tempi normali di ottenere la liberazione dell’immobile locato, quale è il consiglio migliore che si può dare a chi debba liberare i locali da un ex inquilino che li occupa ormai senza titolo per essere intervenuto regolare recesso da parte del locatore alla prima scadenza?
Posto che gli studi legali non sono attività totalmente bloccate dai provvedimenti in essere, anche se allo stato si predilige mezzi di contatto con la clientela a distanza (videoconferenza skype, telefono e mail su tutti), il consiglio migliore che si può dare è quello di rivolgersi comunque ad un legale per iniziare le procedure necessarie tese allo sgombero dei locali, posto che oramai il termine per liberare l’immobile è scaduto.
Si è convinti che il legale, prima di notificare l’atto di citazione che introduce il procedimento per finita locazione, avrà cura di inviare al conduttore un sollecito, nel quale si concederà un ulteriore termine per la liberazione dei locali, termine che sarà congruo anche in base alla situazione di emergenza sanitaria che il Paese sta vivendo. Se il conduttore, come probabile, non ottempererà, si consiglia di iniziare comunque le procedure giudiziarie opportune anche perché è molto probabile che l’udienza di sfratto si terrà dopo l’estate quando, ci si augura, l’evolversi della emergenza dovrebbe permettere un miglior svolgimento delle attività lavorative.
Il consiglio dato può apparire in qualche modo duro e severo rispetto al momento che stiamo vivendo, ma, ad avviso di chi scrive, è l’unico mezzo per evitare che il conduttore possa approfittarsi della situazione procrastinando all’ infinito lo sgombero dei locali. Si eviterà in questo modo di allungare ulteriormente delle tempistiche processuali, che comunque non saranno brevi, e che, pertanto, daranno la possibilità a chi occupa i locali di trovare una nuova sistemazione in maniera del tutto compatibile con l’emergenza sanitaria in essere.
In conclusione è giusto precisare che il parere è stato reso tenendo conto della situazione legislativa vigente nel momento in cui si scrive (02.04.2020). Non si esclude, ma all’oggi non se ne ha notizia, che, stante la miriade di provvedimenti che il Governo ha adottato per far fronte alla emergenza COVID-19, possa essere introdotta nell’imminente futuro una normativa eccezionale che proroghi d’ufficio la scadenza dei contratti di locazione in essere (e magari - perché tutto può succedere - anche di quelli soltanto da poco scaduti).
Come fare a liberare un appartamento occupato dall'ex inquilino senza titolo essendo intervenuto regolare recesso del locatore alla prima scadenza?