In generale, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’immobile e l’acquirente possiedono precisi requisiti.
Riguardo all’immobile, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Altra fondamentale condizione è che l’immobile che si vuole acquistare con i benefici “prima casa”, deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o, se residente in altro comune, nel comune in cui trasferisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza dall’agevolazione, nello stesso atto di acquisto e il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse.
Questo può accadere se l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.
Occorre, inoltre, spostare la residenza nel comune in cui si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dall’acquisto ed, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile, deve essere venduto quello già eventualmente posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, se già non venduto nell’anno precedente al riacquisto.
Nel predetto arco temporale è possibile dare in locazione la casa senza perdere le agevolazioni. Il tema, in realtà, va affrontato in generale posto che l’amministrazione non ha fatto alcun distinguo tra il caso in cui l’immobile venga dato in locazione nei 18 mesi ed il caso in cui venga dato in locazione dopo i 18 mesi.
In generale, infatti, l’amministrazione finanziaria ha espressamente precisato che la locazione non implica la decadenza dai benefici in quanto non si verifica la perdita del possesso dell’immobile, posto che la legge espressamente esige che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’immobile che si acquista deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza ma non la propria dimora.
Pertanto, è assolutamente possibile locare l’immobile e successivamente rinunciare all’agevolazione “prima casa” fermo restando che, in questo caso, seguendo le indicazioni date dall’Agenzia delle Entrate, occorrerà revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e chiedere la riliquidazione della maggiore imposta.
Per fare questo, occorrerà presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.
Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.
Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.
In questo caso, il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però ugualmente presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. n. 472/1997.