La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16260 del 28 giugno 2017, ha fornito alcune interessanti precisazioni in tema di uso del bene comune da parte del singolo condomino (art. 1102 c.c.).
Nel caso esaminato dalla Cassazione, la Corte d’appello di Roma aveva confermato la sentenza con cui il Tribunale della stessa città, in primo grado, aveva condannato una condomina a rimuovere “le ringhiere, le fioriere e altre mobilie” che erano state dalla stessa collocate sul lastrico solare di proprietà condominiale, posto a copertura dell’edificio.
La Corte d’appello di Roma, inoltre, aveva osservato che la condomina aveva trasformato una finestra in porta finestra, in modo tale da poter accedere al lastrico solare direttamente dal proprio appartamento, percorrendo alcuni scalini, trasformando, così, la destinazione del lastrico solare, che da bene comune era di fatto diventato un bene di uso esclusivo della condomina stessa, in violazione dell’art. 1102 c.c.
La condomina, ritenendo la decisione ingiusta, aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
Osservava la ricorrente, in particolare, che il lastrico solare era di proprietà condominiale e fungeva da copertura dell’edificio e non era in alcun modo accessibile dall’appartamento di sua proprietà, tant’è che la condomina, mediante la costruzione delle ringhiere, delle fioriere e delle altre mobilie di cui era stata chiesta la rimozione, utilizzava solo una parte del lastrico solare stesso, senza arrecare alcun pregiudizio agli altri condomini e senza alterarne la destinazione di copertura.
La Corte di Cassazione riteneva, in effetti, di dover dar ragione alla ricorrente, accogliendo il relativo ricorso, in quanto fondato.
Evidenziava la Cassazione, in particolare, che, ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può usare i beni comuni, a condizione che non ne alteri la destinazione d’uso e che consenta agli altri condomini di fare un pari uso del bene stesso.
Di conseguenza, secondo la Cassazione, il singolo condomino può servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, a condizione che vengano rispettati i due limiti sopra enunciati.
Ebbene, nel caso di specie, la Corte d’appello di Roma nell’affermare che, il solo fatto che la condomina avesse sostituito una finestra con una porta finestra, in modo da poter accedere al lastrico solare direttamente dal proprio appartamento, avesse determinato un mutamento della destinazione del bene e l’esclusione degli altri condomini dal pari uso del bene, non aveva considerato che il più ampio uso del bene comune da parte del condomino, non comporta automaticamente una lesione dei diritti degli altri condomini.
La Corte d’appello, dunque, prima di ritenere che le opere realizzate dalla condomina in questione fossero contrarie all’art. 1102 c.c., avrebbe dovuto accertare se i manufatti realizzati avessero comportato “una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini con limitazione del piano di calpestio e compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari”.
Ciò considerato, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dalla condomina, rinviando la causa alla Corte d’appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, in base ai principi sopra enunciati.
Secondo la Cassazione, il condomino può utilizzare i beni di proprietà comune anche a fini esclusivamente propri, purchè non alteri la destinazione del bene e purchè consenta agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo i beni stessi.
