La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4664 del 9 marzo 2016, ha affrontato il problema relativo alle maggioranze necessarie per approvare le delibere dell’assemblea condominiale, stabilite, in via generale, dall’art. 1136 codice civile.
Come noto, infatti, le delibere assembleari, per essere validamente adottate, devono rispettare determinati “quorum”: un “quorum costitutivo”, vale a dire, il numero di condomini minimo che deve partecipare alla votazione, e un “quorum deliberativo”, che indica il numero di voti necessario per approvare una determinata decisione.
L’art. 1136 codice civile stabilisce, appunto, tali “quorum”, che variano a seconda della tipologia di decisione che deve essere adottata. In linea generale, quindi, ai sensi di tale disposizione, “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Tuttavia, laddove si tratti di delibere di particolare importanza, o che incidono su determinati diritti, potranno essere necessarie delle maggioranze più alte (così, per esempio, per quanto riguarda le “innovazioni”, di cui all’art. 1120 codice civile, sarà necessario il voto favorevole di un numero di condomini “che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio”).
In particolare, nel caso di specie, la delibera aveva ad oggetto l’assegnazione del parcheggio condominiale, in via esclusiva, ad uno solo dei condomini, ed era stata adottata a semplice maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea.
Impugnava la delibera una condomina, la quale eccepiva che la stessa, adottata a maggioranza, avrebbe dovuto essere adottata all’unanimità dei condomini, in quanto disponeva l’assegnazione del parcheggio, in via esclusiva, ad un condomino, comprimendo il diritto di godimento di quello spazio degli altri condomini.
Giunti al terzo grado di giudizio, la Corte di Cassazione ritiene di dover aderire alle argomentazioni svolte dalla condomina in questione, dichiarando la nullità della delibera in oggetto.
Osserva, infatti, la Corte come non sia possibile adottare a maggioranza semplice una delibera che assegni un diritto di godimento esclusivo ad uno dei condomini, in quanto tali decisioni incidono direttamente sulle possibilità di godimento del bene da parte degli altri condomini.
Pertanto, secondo la Cassazione, decisioni di questo tipo richiedono una "maggioranza" ben più elevata, richiedendo il consenso di tutti i condomini (unanimità).
Precisa la Cassazione, infatti, che diverso sarebbe stato il caso in cui la delibera avesse avuto ad oggetto la decisione di adibire una determinata area a uso parcheggio: in tale ipotesi, sarebbe sufficiente la maggioranza semplice, dal momento che non si verrebbe ad incidere sui diritti di godimenti dei condomini. Diverso, ancora, sarebbe stato il caso in cui l’assemblea avesse deliberato di usare il parcheggio, a turno, fra i vari condomini, in quanto anche in questo caso sarebbe stata sufficiente l’approvazione a maggioranza semplice.
Nell’ipotesi in cui, invece, l’assemblea decida di assegnare l’uso del parcheggio ad uno solo dei condomini, impedendo agli altri di poterlo utilizzare, poiché la decisione incide sui diritti di godimento dei condomini, è necessario il consenso di tutti gli stessi.
La Corte di Cassazione, quindi, accoglie il ricorso e dichiara la nullità della delibera assembleare in questione, per il mancato rispetto della maggioranza necessaria per deliberare.
