Agenzia delle Entrate, in arrivo nuovi controlli incrociati per chi ha eseguito lavori in casa: ecco chi rischia grosso

Nuovi controlli automatici tra SUE e Fisco: cosa succede se non aggiorni la rendita catastale dopo lavori edilizi? Rischi, IMU e lettere di compliance

Sta per entrare a regime un nuovo sistema di controlli incrociati e connessione diretta, tra Sportelli Unici per l'Edilizia (SUE) e Fisco, destinato a incidere in modo profondo sulla gestione degli immobili dei cittadini italiani. Il suo obiettivo dichiarato è la digitalizzazione e automatizzazione dello scambio di informazioni tra enti, ma - a ben vedere - l'effetto pratico potrebbe essere, per molti contribuenti, l'aumento della rendita catastale e l'avvio di procedure di regolarizzazione.

Per chi ha effettuato lavori edilizi o gestisce un'attività commerciale, le novità in arrivo sono significative e attengono a un sistema che ricorda, in qualche modo, quello in uso per spese sanitarie e detrazioni. In sostanza, le amministrazioni comunali non dovranno più trasmettere, manualmente alle Entrate, i dati relativi alle autorizzazioni edilizie rilasciate. Infatti, come appena accennato, la condivisione dei dati tra banche dati pubbliche diverrà automatica e questo nuovo meccanismo digitale comporterà, quindi, controlli fiscali più efficaci sulla corretta posizione catastale dell'immobile.

Ricordiamo che la normativa vigente prevede che, dopo determinati interventi edilizi, il proprietario debba chiedere l'aggiornamento della rendita catastale. In particolare, l'obbligo scatta quando i lavori:

• comportano un aumento della superficie utile
• determinano un significativo incremento del valore di mercato dell'immobile
• modificano la consistenza o la categoria catastale

Si pensi, ad esempio, ad ampliamenti, sopraelevazioni, recupero di sottotetti, oppure a interventi rilevanti finanziati con bonus edilizi. Ebbene, se - a seguito di tali opere - il contribuente non provvede all'adeguamento catastale, si creerà una difformità tra lo stato reale dell'immobile e i dati ufficiali registrati. In termini pratici, il catasto entra in gioco dopo i lavori edilizi, perché la rendita catastale deve rispecchiare le caratteristiche reali e aggiornate dell'immobile (superficie, consistenza, categoria e valore). Se i lavori modificano questi elementi, per legge è sempre obbligatorio aggiornare i dati. Altrimenti si crea una difformità fiscalmente rilevante.

Ricordiamo, infatti, che la rendita catastale è la base di calcolo di diverse imposte (tra cui ad es. l'IMU). Perciò, se cambia il valore catastale, può cambiare anche il carico fiscale collegato all'immobile. Ora, con il nuovo sistema automatizzato, l'Amministrazione finanziaria potrà incrociare direttamente le autorizzazioni edilizie con le risultanze catastali, individuando con maggiore rapidità situazioni non aggiornate.

Ma, in concreto, che cosa potrà accadere in ipotesi di mancato aggiornamento? Ebbene, se nelle verifiche delle Entrate sarà riscontrata un'anomalia, il contribuente potrà ricevere una lettera di compliance, ossia una comunicazione con cui l'amministrazione finanziaria invita alla regolarizzazione. In caso di inadempimento alle richieste dell'Agenzia, potranno scattare l'adeguamento d'ufficio della rendita catastale, il recupero di eventuali differenze e le sanzioni amministrative.

È estremamente importante sottolineare che il nuovo sistema non introduce un nuovo obbligo per i contribuenti. Infatti, l'obbligo di aggiornamento esiste già. Cambia però la probabilità di essere individuati in caso di omissione, la quale aumenta sensibilmente grazie alla digitalizzazione dei controlli. Una domanda che potrebbe sorgere spontanea nel contribuente è la seguente: l'incremento della rendita comporterà più tasse? Proprio questo è uno dei punti che genera più preoccupazione, ma va chiarito con precisione che, con la normativa attuale:

• se l'immobile è prima casa non di lusso, l'aumento della rendita catastale non comporterà un aumento dell'IMU, perché l'abitazione principale ne è esente
• non vi è un'immediata nuova imposta automatica, collegata alla sola variazione della rendita

Gli effetti possono riguardare invece il valore ISEE, che in alcuni casi può aumentare, o le imposte future, ad es. in caso di vendita o per immobili diversi dall'abitazione principale. Infatti, potrebbero esserci effetti in riferimento a eventuali seconde case, o immobili locati, per i quali la rendita incide su imposte patrimoniali e reddituali.

Perciò, va chiarito che non si tratta di una nuova tassa sulla prima casa, ma, più semplicemente, di un adeguamento dei dati catastali alla nuova realtà dell'immobile. Vero è che, già in precedenza, il Fisco conosceva questi dati, almeno parzialmente. Infatti, le amministrazioni comunali avevano già il dovere di comunicare le autorizzazioni edilizie. La novità in oggetto non è, dunque, l'esistenza del controllo in sé, ma - come detto - la sua automatizzazione. Oggi il flusso informativo diventa continuo, strutturato e immediato. Ciò riduce i margini di errore e rende più difficile che una posizione irregolare del contribuente resti inosservata o nascosta alle Entrate. In altre parole, la tracciabilità degli interventi edilizi aumenta sensibilmente.

Alla luce di questo scenario, è prudente che il proprietario verifichi se, dopo lavori edilizi rilevanti, sia stato effettuato l'aggiornamento catastale. Al contempo, è altresì opportuno controllare la coerenza tra lo stato reale dell'immobile e i dati presenti in catasto, nonché valutare eventuali regolarizzazioni spontanee prima di ricevere comunicazioni ufficiali. Vero è che la responsabilità dell'aggiornamento resta sempre in capo al contribuente, anche quando i lavori siano stati eseguiti con regolare autorizzazione comunale.

Ricapitolando, per il cittadino medio, il messaggio è chiaro. Chi ha eseguito lavori che hanno modificato in modo significativo il proprio immobile, dovrebbe assicurarsi che la situazione catastale sia aggiornata. In un sistema sempre più automatizzato, l'omissione difficilmente resterà invisibile alla lente del Fisco.