La L. 199/2025, legge di Bilancio 2026, ha ridisegnato in modo significativo il regime fiscale degli affitti brevi, con un impatto diretto sulle attività svolte in forma imprenditoriale. La novità più rilevante riguarda la soglia oltre la quale scatta l'obbligo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), che non è più fissata al quarto immobile ma al terzo.
I chiarimenti operativi arrivano dalle FAQ del Ministero del Turismo, che spiegano quando la locazione breve o turistica rientra nella presunzione di imprenditorialità e quali adempimenti diventano obbligatori, inclusa la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Ma allora cosa cambia dal 2026 in riferimento al regime imprenditoriale?
Fino al 2025, era possibile concedere in locazione breve fino a quattro immobili senza che l'attività fosse considerata imprenditoriale.
Dal 1° gennaio 2026, invece, il limite viene ridotto a due immobili.
Di conseguenza, dal terzo immobile in poi, la locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, con l'applicazione degli obblighi previsti dalla normativa di settore, tra cui:
- apertura della partita IVA;
- presentazione della SCIA;
- adempimenti amministrativi previsti per le attività ricettive;
- rispetto dei requisiti di sicurezza;
- osservanza delle regole regionali e comunali.
Quando scatta l'obbligo di SCIA per gli affitti brevi?
Secondo i chiarimenti ministeriali, la SCIA è obbligatoria:
- per chi concede in locazione breve (ai sensi del D.L. 50/2017, contratti fino a 30 giorni) più di due appartamenti;
- per chi concede in locazione per finalità turistiche più di due appartamenti, anche per periodi superiori ai 30 giorni.
L'obbligo riguarda quindi sia le locazioni brevi in senso stretto sia gli affitti turistici, al superamento della soglia dei due immobili.
Si chiarisce che il superamento del limite dei due immobili comporta l'applicazione della presunzione di imprenditorialità prevista dall'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026. In particolare, l'intervento normativo è contenuto nell'articolo 1, comma 17, della citata legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Manovra 2026), che modifica la disciplina già vigente in materia.
Ma da quando si applica l'obbligo di SCIA? Le FAQ del Ministero chiariscono anche la decorrenza temporale degli obblighi.
La norma non ha effetto retroattivo: si applica quindi alle nuove attività e a quelle che, a partire da tale data, rientrano nella presunzione di imprenditorialità in base al numero di immobili concessi in locazione. Si ricorda che il deposito della SCIA presso lo sportello SUAP del Comune territorialmente competente rappresenta l'adempimento amministrativo di riferimento e consente all'ente locale di controllare il rispetto dei requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza dell'immobile. La mancata presentazione della SCIA è soggetta a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.