Cassazione civile Sez. Unite sentenza n. 5900 del 1 luglio 1997

(massima n. 1)

La falsa rappresentazione della realtà circa la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell'oggetto, integra l'ipotesi normativa dell'errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura (errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore, attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta sul processo formativo del volere negoziale).

(massima n. 2)

Un suolo originariamente non edificabile, ma successivamente ricompreso in zona di espansione edilizia da uno strumento urbanistico (piano regolatore, programma di fabbricazione, piano paesistico, ecc.) non ancora in vigore, ma già legittimamente adottato dal consiglio comunale (con conseguente efficacia immediata, sia pur limitata, di alcune sue disposizioni, ex art. 4 della legge n. 291 del 1971), costituisce, nell'apprezzamento della generalità dei consociati, sotto il profilo funzionale e sotto quello delle qualità essenziali, un bene economicamente non omogeneo rispetto ad altri terreni, non fabbricabili, che, nel medesimo strumento urbanistico, abbiano invece conservato la loro destinazione originaria, con la conseguenza che dovrà ritenersi ricorrere la fattispecie normativa dell'errore di fatto essenziale (ricadente, nella specie, su una qualità dell'oggetto del negozio) in un contratto di compravendita (o in una promessa di vendita), avente ad oggetto un terreno edificabile, stipulato nel falso convincimento di una diversa destinazione (agraria, a spazio pubblico) del bene, non potendosi considerare rilevante, ai fini della essenzialità dell'errore, la sola contrapposizione tra le due (estreme) qualità della edificabilità e dalla inedificabilità del suolo, ma dovendosi ritenere, invece, influente anche la esistenza di altre, meno intense differenze di connotazione dei terreni sotto il profilo della destinazione urbanistica.