Cassazione civile Sez. III sentenza n. 11198 del 15 maggio 2007

(massima n. 1)

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneitą all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilitą dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integritą in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione  contrattuale, anche se eliminabili e manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la. S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermando l'impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile locato, trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilitą parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l'onere della relativa riparazione).